«La evaluación es fundamental para mejorar el parque inmobiliario»

Marcos de Balbín explica las características del Informe de Evaluación de Edificios. / ALEX PIÑA
Marcos de Balbín explica las características del Informe de Evaluación de Edificios. / ALEX PIÑA

Marcos de Balbín Pacios, secretario del Colegio Oficial de Arquitectos de Asturias: «En Asturias hay suficientes arquitectos para realizar esta inspección. En Avilés la tienen que hacer 1.231 edificios»

FERNANDO DEL BUSTO AVILÉS.

Vinculado familiarmente a la comarca, el arquitecto Marcos de Balbín Pacios (Madrid, 1970) integra desde 2016 la junta directiva del Colegio Oficial de Arquitectos de Asturias (COAA), de la que es secretario. Con él conversamos sobre el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), un nuevo trámite que desde 2018 deberán superar todos los inmuebles que cumplan cincuenta años de edad.

-En los próximos meses, 1.231 edificios de Avilés deberán realizar el Informe de Evaluación de Edificios, con fecha límite el 28 de junio. ¿Existen suficientes profesionales para atender esta demanda?

-En Asturias somos 906 arquitectos colegiados y se trata de un trabajo que no reviste especial complejidad. Los problemas pueden surgir más bien de la necesidad de acceder a todas las viviendas durante la inspección del edificio para que el informe sea válido.

-¿Qué tipo de análisis se realiza en esta evaluación?

-Este informe es un instrumento nuevo cuyo objetivo es asegurar la calidad y sostenibilidad del parque edificatorio de viviendas colectivas. Se trata de una inspección organoléptica tanto del exterior como del interior de la vivienda, por lo que únicamente se evalúa aquello perceptible mediante los sentidos.

-¿Es necesario que los residentes se encuentren en las viviendas?

-Es imprescindible que se visiten e inspeccionen todas las viviendas. Si no, por lo que sabemos, el informe no obtendrá el visto bueno administrativo. Ya está sucediendo, que se devuelven informes por esta causa.

-¿Qué parámetros se analizan?

-El estado de conservación del edificio que puede ser percibido mediante los sentidos. Es un análisis que no permite detectar fallos estructurales.

-Otro punto de interés es la accesibilidad.

-Se evalúan las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente. Se establece si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

-¿El análisis incluye algún campo más?

-La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido por la normativa vigente.

-En el caso de una evaluación negativa, lo fallos deben solucionarse para superar el trámite. Es necesario solucionarlo antes del 28 de junio. ¿Qué sucede si físicamente es imposible antes de esa fecha? ¿Es suficiente acreditar que han comenzado los trabajos y que terminarán en un tiempo razonable?

-El primer hito implica obligaciones tanto para ayuntamientos como para usuarios. Los primeros deben tener un censo actualizado a esa fecha de las viviendas susceptibles de inspección. La obligación a esa fecha es que se realice el informe favorable o desfavorable con constancia, en su caso, de los plazos para la subsanación de las deficiencias. Las obras para subsanación de deficiencias en buena lógica deberán estar finalizadas antes de ese plazo, y para que conste, se remitirá al Registro un anexo firmado por el mismo técnico evaluador con una relación de las obras ejecutadas acompañado de licencia municipal y certificado final de obra, salvo imposibilidad manifiesta y justificada. Respecto a la posibilidad de que haya sanciones la facultad sancionadora la tienen los ayuntamientos.

-¿Y que sucederá si los retrasos en la tramitación de los permisos demora los trabajos?

-En ese caso será la administración facultada para sancionar la que a su vez tendrá la responsabilidad de no haber atendido en tiempo y forma sus obligaciones administrativas.

-Las comunidades deben pagar por este servicio a los profesionales. ¿Existen una tarifas mínimas, hay algo reglado? ¿Con qué criterio pueden saber las personas ajenas al sector si el precio es excesivamente alto o la reducción no implica un trabajo de menor calidad?

-Paradójicamente el Tribunal Nacional de la Competencia no permite a los colegios profesionales establecer tarifas mínimas por nuestros servicios, ni siquiera unas tarifas orientativas. Es una malentendida liberalización del mercado. Otros países europeos (como Alemania) hicieron lo mismo, y cuando se dieron cuenta de que estaban destruyendo el tejido profesional y empobreciendo su competitividad, han recuperado referencias de honorarios, e incluso tarifas mínimas.

-¿Pero cómo se puede guiar una persona ajena a este mundo?

-Hay tarifas publicadas ajenas al COAA, como por ejemplo las de SEGIPSA, empresa pública, mostrando el coste de estos servicios. Se pueden consultar en el BOE de 27 de mayo 2015. Es la resolución 5823 con corrección de errores de 1 de junio de 2015. En cualquier caso en un mercado de libre concurrencia lo prudente es pedir varias ofertas para la prestación de este servicio. Mi recomendación es pedir varios presupuestos, y en ningún caso elegir el del profesional que menos valore su propio trabajo. Por otro lado no todas las viviendas tienen el mismo tamaño, ni la misma complejidad en la inspección.

-La IEE se deberá realizar desde este año a todos los inmuebles que cumplan medio siglo. ¿Con cuánto tiempo debe planificarse para evitar apuros de última hora?

-Lo prudente es ponerse ya con ello.

-¿La puesta en marcha de la IEE impulsará una cultura del mantenimiento de los inmuebles?

-Esa es la idea. Es análogo a un chequeo médico, que no solo nos permite la detección precoz de enfermedades si no que nos conciencia de que debemos cuidarnos. Con los edificios debería suceder lo mismo. En la implantación de esta directiva europea, como siempre en nuestro país, corremos el riesgo de convertir una oportunidad en un trámite burocrático. Las oportunidades están en empezar a tener hábitos y obligaciones de control, por el momento muy básicas, sobre el estado de conservación de los edificios. Y en que las administraciones empiecen a tener datos ciertos del estado de conservación del parque inmobiliario y de sus deficiencias más comunes. Tener esta información es fundamental para que se acierte en el futuro en las medidas de mejora de nuestro parque inmobiliario. En el Colegio de Arquitectos estamos conversando con la Dirección General de Vivienda para aprovechar esta oportunidad.

-¿En qué sentido?

-Se trata de buscar la oportunidad de hacer inspecciones más a fondo. Recientemente, se hundió el tejado de un edificio de Candás. Con este método, no se habría podido detectar esas deficiencias. Estamos buscando la manera de ofrecer una evaluación mejorada, que revise más a fondo el edificio y de incentivarla.

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