La problemática del arrendamiento de inmuebles en el ámbito tributario

Para que exista un tratamiento más ventajoso en estos impuestos, es necesario que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea considerada como una actividad económica, salvo en el excepcional caso del arrendamiento de viviendas por personas físicas, ya que en este caso existe una reducción del 60% del rendimiento neto, a la hora de liquidar el IRPF.

Si la actividad se considera como actividad económica se consigue que en el IS exista la posibilidad de acogerse al régimen Especial de PYMES, que en el IRPF no se consideren los arrendamientos como rendimientos de capital, con la posibilidad de deducción de más gastos y, por último, el poder acogerse a las bonificaciones en la base liquidable del ISD y a las exenciones en el IP, lo cual en muchos casos resulta fundamental a la hora de liquidar un impuesto tan gravoso como puede ser en algunos casos el Impuesto sobre Sucesiones.

¿Cuáles son los requisitos para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado como una actividad económica?

En principio, se requiere que la persona física o jurídica que realiza la actividad, tenga una persona empleada con contrato laboral y a tiempo completo, y que los cometidos de esa persona correspondan precisamente a esa actividad. Es decir, no basta tener el empleado, sino que además habrá que acreditar que el mismo desarrolla su labor en la actividad del arrendamiento.

Recientemente el Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de marzo de 2016, citaba una serie de funciones que podías servir como cometido del empleado tales como la emisión de recibos y facturas, las gestiones de cobro, atención a clientes y proveedores, mantenimiento y limpieza de los inmuebles, llevar la contabilidad, etc.

Últimamente, la DGT a través de diversas resoluciones en Consultas Vinculantes, ha considerado la posibilidad de que el arrendador de los inmuebles, pueda externalizar las tareas de gestión sustituyendo a ese efecto el empleado por una organización ajena que lleve todos los cometidos imprescindibles derivados de esta actividad, desde la búsqueda de nuevos inquilinos, hasta los procedimientos de cobro incluso judiciales como son los desahucios y reclamaciones de cantidades adeudadas. Y como no, la búsqueda y contratación de profesionales que resuelvan los problemas habituales en esta actividad tales como fontaneros, electricistas, etc.

Por lo tanto, podría considerarse la sustitución de un empleado por la contratación de una empresa especializada en estos menesteres y que incluso podría dar una resultado más eficaz en la labor de gestión desarrollada, ya que en cada tema dispondría de un especialista específico.

No obstante, lo que parece claro, es que para que la actividad de arrendamiento de inmuebles esté considerada como actividad económica hay una serie de requisitos mínimos tales como una cierta capacidad de gestión para poder resolver los problemas del día a día que surgen en esta actividad.

Este mínimo nivel de gestión, no está garantizado incluso con el hecho de tener una persona contratada a tiempo completo si esa persona o bien no acredita su vinculación a la actividad o por el hecho de que el arrendamiento por ejemplo de un único inmueble no establece la necesidad objetiva de tener un empleado contratado.

Por último, recalcar la necesidad de que el empleado posea un contrato laboral a tiempo completo. Por lo tanto si el empleado no está en el régimen general de la seguridad social inhabilita de hecho el requisito exigido ya que el contrato no sería laboral al no cumplir lo dispuesto en el artículo 1.3.e del Estatuto de los Trabajadores, por ello habrá que descartar a los familiares que convivan con el contribuyente en el caso de personas físicas y a los cargos de Administradores, si el arrendador es una sociedad, cuando éstos estén dados de alta en el RETA y no en el Régimen General de la Seguridad Social.

En definitiva, las posibilidades de que no exista algún conflicto con las Haciendas tanto autonómicas como estatales respecto al tratamiento del arrendamiento de inmuebles como actividad económica, son pequeñas, ya que salvo casos muy concretos y meridianamente claros entramos en los criterios de interpretación que son siempre subjetivos.