28.06.09 -
Si le toca revisar estos días su hipoteca y ya se frota las manos pensando en los euros que se va a ahorrar en su cuota mensual gracias al desplome del euribor (ha pasado del 5,393% de julio de 2008 al 1,515 de pasado viernes), revise primero las cláusulas del contrato que firmó con su banco. Si en el apartado del tipo de interés encuentra algún epígrafe como 'Límite a la variación del tipo de interés' puede temerse lo peor. Sin saberlo, firmó una cláusula, legal y negociable, conocida como 'suelo'. Es decir, el porcentaje más bajo al que podrá pagar su préstamo, al margen de la cotización del euribor.
La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) estima que uno de cada cinco hipotecados asturianos tiene ese límite en su crédito. El uso de esta cláusula se generalizó, sobre todo, en los últimos años de la burbuja inmobiliaria. Entonces, según las asociaciones de consumidores, casi el 80% de las hipotecas la incluía con una oscilación mínima del euribor entre el 3 y el 5% y una máxima del 10%.
Pero si alguien conoce a la perfección la letra pequeña de los contratos hipotecarios son los notarios. El decano del Colegio Notarial de Asturias, José Luis Fernández Lozano, diferencia dos etapas cuando se le pregunta por la utilización de estas cláusulas. La etapa en la que los tipos de interés mantenían una cierta estabilidad a la baja y la actual, en la que el euribor ha descendido hasta niveles nunca conocidos.
En la primera, según explica, sólo algunas entidades establecían un tipo mínimo de interés o 'suelo'. El porcentaje de hipotecas con ese límite no superaba entonces el 25% del total. En la actualidad, al desplome del euribor se suma la situación de crisis financiera, y entidades que anteriormente no establecían topes mínimos los están fijando. «En las pocas escrituras que se firman de préstamo hipotecario se está extendiendo este cláusula con tipo de interés mínimos que varían desde el 2,5% hasta el 4 ó el 5%», explica Fernández Lozano.
En esos casos, aunque el euribor más el diferencial acordado con la entidad marque una cifra inferior al 2%, se tendrá que seguir amortizando la hipoteca según el tipo mínimo que se haya establecido en la escritura. Desde algunas entidades financieras se reconoce la utilización de ese 'suelo'. «Esa cláusula existe desde siempre y es variable. Normalmente, coincide con el euribor más el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. De esta manera, las entidades se aseguran seguir cobrando lo mismo», explica el trabajador de una entidad bancaria que prefiere no dar su nombre. Asegura que la mayoría de las personas que firmaron su préstamo en los últimos años, con el euribor por las nubes, pasó por alto esta cláusula. «Es algo que no se comenta cuando se firma la hipoteca. La gente no lo pregunta y tú tampoco se lo dices. Se habla del euribor y del diferencia, que ya es bastante», argumenta otro empleado de banca.
Falta de información
La cláusula puede quitarse si el banco y el hipotecado llegan a un acuerdo, pero el problema está en la falta de información al respecto. Además, ante las importantes restricciones del mercado crediticio, los clientes tienen ahora más dificultades para negociar las condiciones de los préstamos.
Desde el Colegio Notarial de Asturias se recomienda no conformarse con la primera oferta y pedir condiciones a varias entidades antes de decidirse a firmar el préstamo. «Puede resultar que el tipo de interés de salida sea muy bueno -el 2%- y que, incluso, el diferencial respecto al euribor no sea alto -0,50 puntos-, pero si existe un tipo mínimo aplicable -por ejemplo del 5%-, resulta más interesante un préstamo con peores condiciones de salida y de diferencial, pero sin suelo», argumenta el decano del colegio.
Desde la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), no dudan en calificar la cláusula del 'suelo' de «injusta e ilegal». «Debería ser una cláusula nula por abusiva, desequilibrada y dañina para el interés del prestatario. Si no se reclama, puede pasar desapercibida porque normalmente los bancos no informan de ella. Esto es denunciable», explican fuentes del colectivo.
Desde la Unión de Consumidores de Asturias, por su parte, también califican esta cláusula de «abusiva». Los servicios jurídicos de la asociaciones estudian las reclamaciones prestadas por los usuarios para iniciar acciones legales.
No obstante, con la ley en la mano, el pacto por el que se establece un tipo mínimo en los préstamos hipotecarios es lícito. La normativa vigente contempla no sólo que se pueden pactar límites a la variabilidad de los tipos de interés, sino que incluso pueden ser desiguales. Así, por ejemplo, ante un tipo máximo del 16% y uno mínimo del 5%, si el tipo inicial es del 3%, la diferencia a la baja será de dos puntos y al alza de 13.
Pero, ¿es posible alegar desconocimiento? Es decir, alegar que se pensaba que no había límites y sí los había. Según explica el decano del Colegio Notarial de Asturias, «en las escrituras públicas autorizadas que entran en el ámbito de aplicación de la Orden del 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones de los préstamos, no es posible que se pueda alegar desconocimiento porque el notario, al autorizar la escritura, advierte expresamente a los interesados de la existencia de esos límites».
Aún mayor confusión que esta cláusula generan los productos financieros que ofrecen algunas entidades para prevenir una eventual subida de tipos. «Los productos son válidos y legales. Otra cosa es que, por falta de información, el cliente piense que este contratando un seguro. La regulación debería mejorarse. Actualmente, el contrato de cobertura de intereses es ajeno a la escritura pública», concluye.
