Jovellanos XXI logra anular las hipotecas sobre la concesión del Palacio de Congresos

La visera del Palacio de Congresos, en cuyas vigas se aprecia la suciedad arrastrada por la lluvia. / PIÑA
La visera del Palacio de Congresos, en cuyas vigas se aprecia la suciedad arrastrada por la lluvia. / PIÑA

Un juzgado de Madrid manda borrar las cargas por 70 millones de euros sobre la concesión y varios locales

GONZALO DÍAZ-RUBÍN OVIEDO.

Lo que queda de Jovellanos XXI se ha quitado un peso de encima. Más que un peso, una losa millonaria que conducía la liquidación de la sociedad a un callejón sin salida. El Juzgado de lo Mercantil Número 9 ha fallado en favor del administrador concursal de la empresa promotora y concesionaria del contrato de 'los palacios', Lexaudit Concursal, y anulado las distintas hipotecas sobre varios de los locales del complejo de Buenavista y el préstamo sobre la concesión del edificio. Una losa que, con intereses, se aproximaba a los 70 millones de euros en pufos con el Banco Santander.

El Derecho Mercantil es una rama oscura. Las peleas judiciales entre empresas rara vez interesan a los mortales. Lo que planteaba Jovellanos XXI es que las condiciones de la refinanciación firmadas en 2011 con Banesto antes de su absorción por el Santander fueron perjudiciales para la empresa y abusivas, por lo que planteaba su anulación. En esa rama oscura del Derecho, lo que pedía Jovellanos XXI se llama acción rescisoria y permite a los administradores de una sociedad en apuros o quebrada dejar sin efecto decisiones que agravaron su crisis.

El Banco Santander por su parte planteaba que se trataba de una cosa juzgada, que ya había sido objeto de otro procedimiento sobre el cual hay sentencia firme y que las garantías que se otorgaron en la refinanciación están protegidas por la Ley Concursal como todas las hipotecarias, que no entran a formar parte ni de las deudas en discusión. Tienen lo que se llama 'garantías reales' y no entran en el concurso ni están, si el acreedor no quiere, sujetas a quitas o esperas para cobrar. Además, defendía que la refinanciación estaba justificada porque la empresa obtuvo una ampliación del plazo del préstamo, una disminución de los intereses y facilidades de pago y calendario que permitieron salir a Jovellanos XXI de la situación de insolvencia en la que se encontraba.

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El Derecho Mercantil es una ciencia oscura, pero la sentencia es clara. Empecemos por los hechos que interesan al juzgado. En marzo de 2006, Banesto concedió un préstamo de 50 millones de euros a Jovellanos XXI. El préstamo fue objeto de «sucesivas novaciones anuales». Esto es, la línea de crédito se renovó cada año mientras la empresa de las familias Cosmen y Lago vendía la gran superficie comercial (en 2008, por 130 millones de euros) o las oficinas de las alas (al Principado, por 52 millones) o negociaba la del hotel. En 2010, las cosas cambiaron a peor y se firmó una nueva póliza de crédito con vigencia de tan solo un año.

En marzo de 2011, Jovellanos XXI se acogió a preconcurso de acreedores con las obras del Palacio de Congresos aún sin entregar. Ambas partes debieron de negociar durante meses sin que trascendieran las conversaciones porque el centro de convenciones se inauguró en mayo, pero la nueva financiación no se aprobó hasta el mes de junio.

Esa serie de operaciones son las que estaban en cuestión. De un lado, Banesto concedió 2,5 millones de euros a la empresa de las familias Cosmen y Lago para que hiciese frente al pago de sus proveedores mientras se buscaba una solución global a la deuda. Días más tarde, ambas partes renovaron la línea de 50 millones de euros con nuevos términos y, además, firmaron otra línea a diez años por importe de 13 millones de euros cuya finalidad era cancelar el crédito de 2,5 millones, pagar a parte de los proveedores de las obras y obtener liquidez.

A cambio, Jovellanos XXI entregó como garantía la hipoteca sobre la concesión del Palacio de Congresos, un derecho de primer rango sobre los ingresos de la sociedad y una garantía sobre el cien por cien del capital social de Vasco XXI, la sociedad en la que los Cosmen y Lago, sin que mediase autorización municipal escindieron el negocio de la parcela de Jovellanos 2.

Menos de un año después, en junio de 2012, Jovellanos XXI fue de nuevo a preconcurso y, en septiembre, entró ya bajo tutela judicial en lo que antes se llamaba suspensión de pagos. En reacción, el banco declaró en octubre el vencimiento anticipado de ambos créditos, del de 50 y del de 13 millones de euros.

¿Quién gana?

De lo que versaba el pleito es, básicamente, si la renovación de los préstamos benefició a Jovellanos XXI. La respuesta de la magistrada es clara: no. Primero, porque tal y como consta en los movimientos de la cuenta, el primer crédito de 2,5 millones se pagó con los siguientes créditos sobre la hipoteca de la concesión (50 millones) y sobre los locales anexos al palacio de Congresos, 13 millones de euros. De hecho, de esta última cantidad, la empresa apenas pudo disponer de 5 millones, ya que el banco detrajo no solo la financiación puente de 2,5, sino también los intereses de la póliza de 50 millones (más de 1,5 millones), las comisiones por apertura e, incluso, le retuvo 3,6 millones del disponible.

Para la jueza resulta evidente que de la operación de refinanciación, la empresa «no recibió liquidez con la que afrontar la situación preconcursal en la que se encontraba». O lo que es lo mismo, renegoció su deuda sin obtener dinero «nuevo» y entregando como garantía «en beneficio de la entidad bancaria, para asegurarse (esta) la deuda anterior, y quedando en consecuencia afectados al pago, todos los bienes y derechos de la concursada».

La sentencia, por este motivo, condena en costas al banco, y manda borrar del Registro de la Propiedad los asientos referentes a las cargas sobre la concesión y los locales afectados. En román paladino, Jovellanos XXI vuelve a ser dueña de sus activos en el Palacio de Congresos. Lo que saque en el pleito de la liquidación del contrato con el Ayuntamiento ya no irá a parar al Banco de Santander sino a satisfacer, primero, los honorarios del administrador concursal y, luego, los del resto de acreedores .

De paso, destruye la estrategia judicial del Banco Santander que, tras un primer revés en el Contencioso de Oviedo contra el Ayuntamiento, fió su dinero al Mercantil, esa rama oscura del Derecho, y le ha salido mal.

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