Los gijoneses compraron durante 2010 pisos un poco más grandes que el año anterior, pero sin dejar de mirar el precio. Así lo refleja un estudio del mercado de la vivienda elaborado por la Agencia Álvarez, referente de la intermediación inmobiliaria en Gijón y Asturias.
El tamaño medio de la vivienda libre vendida en Gijón durante el pasado año fue de 73,73 metros cuadrados. El grueso de las transacciones fueron pisos de dos dormitorios (47%) y de tres (42%), lo que arroja una media de 2,4 habitaciones. En 2009, primer año en que la inmobiliaria radiografió las compraventas de pisos en Gijón, las dimensiones de las viviendas fueron un poco más reducidas (70,3 metros cuadrados de media). Respecto a la altura predominaron la ventas en tercera planta (3,05) cuando en el ejercicio anterior el promedio de las preferencias de los compradores fue de 2,9.
El precio medio de los pisos comercializados, al igual que sucedió con la superficie útil y la altura, experimentó un pequeño incremento respecto a 2009. El estudio fija la cantidad en 197.137 euros (32.800.000 pesetas) frente a los 187.311 euros que se pagaron un año antes. El importe medio del metro cuadrado útil se situó en 2.649 euros (440.756 pesetas) ligeramente por debajo de los 2.696 de 2009. Esa bajada en la repercusión de los predios está directamente relacionada con la compra de pisos un poco más grandes.
El informe de la Agencia Álvarez también revela que el 46% del total de la viviendas vendidas fueron nuevas y el 54% de segunda mano. Otro dato a tener en cuenta es que el 61% de los pisos adquiridos poseían plaza de garaje.
Los autores del informe recuerdan que durante 2010 se produjeron dos hechos excepcionales que animaron las ventas al margen de la variable precio. Fue la subida impositiva del IVA y el final de las bonificaciones fiscales por adquisición de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros.
El trabajo también detecta que los inversores de vivienda han vuelto para quedarse. Se trata de gente con posibilidades financieras que buscan una rentabilidad inmediata vía alquiler con pisos adquiridos en zonas como Viesques y el centro.
A diferencia del análisis de 2009, la Agencia Álvarez ha omitido esta vez los datos sobre el descuento medio sobre los precios de venta iniciales y el plazo real transcurrido para cerrar las operaciones. La última referencia al respecto fue que la rebaja media fue del 7,5% sobre las pretensiones iniciales del vendedor y diez meses para llegar a un acuerdo y escriturar. La única consideración que se hace a este respecto es el mensaje de que «todo lo que está en precio se vende y a veces la espera es cuestión de unas pocas semanas».
La demanda sigue siendo más que nunca un cuestión de presupuesto, ya que el criterio de zona es irrelevante en el cómputo total de las ventas. El cliente tiene un rango de precios y a partir de él, el intermediario inmobiliario trata de encajar la oferta disponible. Los barrios con más stock en vivienda de nueva construcción son Viesques y La Calzada. En el centro urbano y Cimadevilla hay muy poco producto a estrenar -al margen del que comercializan bancos y cajas fruto de embargos- y algo más de segunda mano. En cuanto a segunda mano, la oferta más abundante se concentra en El Llano, Pumarín y zonas todavía consideradas centro pero más alejadas como Laviada y Los Campos.
Características del informe
En cuanto a la forma de elaboración del estudio, éste se basa en operaciones reales realizadas por la agencia con sede en El Parchís durante el pasado ejercicio, analizando siempre los mismos parámetros. La principal diferencia con las estadísticas que ofrecen periódicamente los principales portales web inmobiliarios es que los precios considerados en este análisis son siempre de ventas reales en lugar de los iniciales que ponen las empresas constructoras y los particulares.
El trabajo no incluye vivienda protegida, porque ésta no está sujeta a fluctuaciones de precios, ya que sus módulos están tasados por el Principado. En los precios de venta también quedan fuera de la valoración las plazas de garaje y los trasteros. Además han sido descontados en vivienda nueva el IVA y en segunda mano el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).
Otra peculiaridad del estudio es que está basado en superficies útiles de los pisos, no en las construidas, por lo que a los metros cuadrados se les descuentan zonas comunes y bajocubiertas. La superficie de las terrazas se computa al 50% de lo que miden. La mayoría de los portales españoles de internet y el propio Ministerio de Vivienda se ciñen a los metros construidos. Sin embargo, en Asturias se maneja siempre la superficie útil a la hora de determinar el tamaño de la producción inmobiliaria.
El informe considera como viviendas nuevas aquellas con una antigüedad igual o menor a dos años. El resto se consideran de segunda mano.
Baja producción inmobiliaria
La muestra utilizada para el estudio está integrada por pisos de la zona centro (dividida en A y B), Viesques, La Calzada, Pumarín, El Natahoyo, Roces, El Polígono, El Llano, El Coto, La Arena, Tremañes y Contrueces. Se excluyó, no obstante, la vivienda unifamiliar porque es muy poco representativa en las ventas.
El Ayuntamiento aún no hecho públicos los datos de licencias urbanísticas concedidas en 2010. No obstante, ya se sabe que la producción inmobiliaria del municipio fuera del área residencial de Roces estuvo bajo mínimos. La restricción del crédito, la caída de la demanda por la crisis y la situación atípica del urbanismo gijonés con un Plan General anulado en los tribunales y otro aún en fase de aprobación desanimaron a muchos promotores a empezar obra nueva. El centro urbano es el paradigma de un parón que los propios promotores que se dedican a este segmento de mercado por política empresarial califican de «histórico».
Según un reciente informe de la patronal asturiana de la construcción, CAC-Asprocon, entre el 1 de diciembre de 2009 y el 30 de noviembre de 2010 se pusieron en marcha en Gijón 608 pisos frente a los 1.687 del ejercicio anterior. O lo que es lo mismo se construyó un 63% menos cuando la caída media en Asturias fue del 40%. Sólo Llanera, Llanes y Siero ofrecieron porcentajes más negativos en la región.
De 45 bloques se pasó a 17. Según las estimaciones de la patronal de los promotores, las nuevas edificaciones levantadas durante el último año suman una superficie de 95.937 metros cuadrados, 159.068 metros menos que en el ejercicio anterior. Por todo ello, el presupuesto de ejecución material de las obras pasó de 83,5 a 33.6 millones de euros. La situación se acusa más también porque se venía de años de abundante producción con una media de 2.014 permisos de construcción por ejercicio.
Sea como fuere, el área residencial de Roces, al otro lado de la Ronda Sur, sigue siendo la principal fuente de trabajo para las empresas promotoras de la ciudad. Otra cosa es la comercialización del producto, que también se ha complicado por la abundante oferta generada en relativo poco tiempo.
