El Principado plantea que los ayuntamientos puedan expropiar edificios ruinosos y solares

A este tipo de situaciones pretende responder el nuevo reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo, texto que ayer el Principado sometió a consulta pública y que daría una vuelta de tuerca a la cuestión. Para los ejemplos descritos, el documento regula la edificación o rehabilitación «de manera conjunta, forzosa o concertada entre propiedad, empresario-promotor (edificador/rehabilitador) y administración».

El mecanismo tiene dos vías de inicio. El dueño de la parcela o inmueble puede evitar la multa que acarrea incumplir la normativa comunicando su situación al Ayuntamiento, para que sea la administración la que se haga cargo del problema. Ambas partes firmarían un convenio a partir del cual el Consistorio convocaría un concurso para buscar a un constructor que quisiera hacerse con la obra pendiente. Al empresario se le retribuiría el trabajo con «aportación de partes de la edificación de valor equivalente a los costes de producción que asume»; es decir, con parte de los pisos resultantes.

Esa sería la vía voluntaria. Al margen de ella el Ayuntamiento puede también tomar la iniciativa y declarar de oficio que la construcción está paralizada, ruinosa, derruida o es inadecuada según la normativa vigente. La declaración de incumplimiento daría paso a «la puesta del inmueble en situación de ejecución forzosa», procediendo a su expropiación. Igual que antes, la Administración local convocaría un concurso en el que al constructor se le proponga ese pago en especie. El borrador de reglamento especifica que en cualquiera de las opciones las autoridades quedan obligadas al realojo y retorno de los afectados.

Fin a la «opacidad real»

El documento es muy crítico con la forma en la que se tramitan ahora los planes generales de ordenación (PGO) y aspira a reformarla. Impone una nueva fase de participación pública «previa a la elaboración del documento de prioridades del futuro plan urbanístico, en el que la ciudadanía podrá presentar sus propuestas de modelo de ciudad».

En la memoria del reglamento se llega a reconocer que pese a los cauces que se dan al público para alegar, existe una «opacidad real» en «las determinaciones económicas relacionadas con los costes de producción y, sobre todo, con las plusvalías que esas actuaciones urbanísticas generan», cuestiones de las que «prácticamente nada se expone». Para remediarlo, la norma quiere obligar a elaborar en cada PGO una «memoria de viabilidad económica», que sería obligatoria siempre que el nuevo plan cambie el valor del suelo y que expresaría «con toda claridad el balance coste-beneficio que comporta» el nuevo proyecto, identificando sus plusvalías.

También se impone la redacción de un «informe de sostenibilidad económica», que sea capaz de precisar la capacidad del mercado para edificar y vender los pisos proyectados «en un plazo razonable». De estudiarse «con el rigor exigible, se podrá impedir la generación de sobre-ofertas de suelo urbanizado», un problema para los ayuntamientos que se ven forzados a financiar alumbrados e instalaciones públicas de escaso uso por la falta de vecinos.

El objetivo es ir hacia un modelo de «ciudad consolidada» y compacta y para ello se abre la puerta a levantar «complejos inmobiliarios» que permitan «la coexistencia entre usos de dominio público y privado en la misma parcela». Es decir, que en suelos hasta ahora reservados a uso dotacional para levantar, por ejemplo, un hospital, se pueda hacer un edificio de pisos que deje el bajo para un ambulatorio.