Los arquitectos alertan de «peligros inminentes» en los edificios antiguos

En una lectura preliminar de estos informes se concluye el «estado lamentable en el que se encuentra el parque inmobiliario de los años cincuenta y sesenta». Arquitectos como David Olmos o Javier Redondo alertan de «peligros inminentes», en algunos de los inmuebles, y advierten de las dificultades que tienen y tendrán muchas comunidades para llevar a cabo obras tan costosas como urgentes y necesarias. El problema se antoja grave por la falta subvenciones y se está traduciendo ya en «rehabilitaciones no acordes con el entorno» en algunas zonas como Versalles, según describe Olmos.

Estas inspecciones técnicas de evaluación son documentos contratados por las comunidades de propietarios a arquitectos o aparejadores que, tras el análisis del estado de la vivienda en cuestión, emiten un dictamen que puede ser favorable o desfavorable, ganando este segundo por goleada. En ellos se observan, además, algunas lesiones generalizadas en barrios concretos. Por ejemplo, en Llaranes. El arquitecto Javier Redondo, con más de cuarenta inspecciones realizadas en diversos barrios del cinturón obrero de Avilés, confirma el deterioro de las cubiertas del barrio. «Las estructuras, sobre las que pesa la rehabilitación abordada en torno a 1995, están seriamente dañadas», explica.

La materia primera de partida no era buena. «Quizás por la rapidez de construcción, porque se levantaron con madera de mala calidad o tal vez verde, en vez de seca, las viviendas presentaban algunas deformaciones que no fueron convenientemente corregidas», contextualiza. A mediados de los noventa, cuando se trató de nivelar esas irregularidades, se eligió el hormigón y «en algunas zonas se colocaron tres centímetros, en otras diez y en otras hasta quince», lo que con el tiempo ha provocado una sobrecarga de la estructura a la que se añade la solución escogida para el tejado. Las tejas de pizarra fueron sustituidas por otras de hormigón con la intención de conservar el característico color negro del material originario, pero «el hormigón es un material muy poroso, que con el tiempo pierde el tratamiento impermeable y acaba absorbiendo la humedad y aumentando su peso», lo que contribuye a agravar el problema. Aunque en algunas de sus inspecciones sí ha detectado un sistema de aligerado que alivia el peso sobre la estructura, sospecha que «todo el poblado obrero de Llaranes está afectado por este problema».

De los barrios en los que Redondo ha realizado inspecciones técnicas, «Llaranes es el que peor está, sin duda». La Carriona, por ejemplo, presenta dos caras. La peor parte se la lleva el grupo de viviendas de las calles Andalucía y Extremadura. «Fueron construidas con muy malos materiales. Los pilares están perdiendo carga exterior y las armaduras están oxidadas e hinchadas», circunstancias que derivan, en realidad, de la humedad, el gran mal de las viviendas avilesinas. Un elemento siempre tenido en cuenta por los arquitectos y que está unido a la temperatura más que a la pluviosidad de un lugar.

En los edificios avilesinos se detectan humedades por condensación debido al mal aislamiento «porque en el boom constructivo de los ochenta se ponía poco aislamiento», según explica otro profesional, y también por una deficiente ventilación, atribuible al morador de la vivienda. Y aquí no parece haber mucha diferencia entre las del centro de Avilés y las analizadas en Piedras Blancas o Raíces por el arquitecto Diego Castellano, que confirma que «salvo problemas estructurales específicos y notorios, la mayoría de lo que nos encontramos son humedades por condensación».

Estas humedades generales se agravan, de nuevo, en Llaranes. «Ocurre en todos los edificios por capilaridad, es decir, los muros absorben la del terreno porque no hay un drenaje perimetral» y eso, en vez de ser corregido, se ha dejado pasar. «Cuando se repavimentó se llegó hasta el muro mismo de las viviendas, cuando se tendría que haber dejado una capa de drenaje». Aunque, en principio, no es algo de extrema gravedad, «a largo plazo dará problemas», advierte Javier Redondo.

David Olmos, que es quien atribuye el adjetivo de «lamentable» el estado del parque inmobiliario de Avilés de los años cincuenta y sesenta, desgrana lesiones centradas en recercos de ventanas, en las plaquetas de la fachada y «desastres» de todo tipo en las cubiertas. «Muchos edificios presentan una flexión de los faldones del soporte del tejado. Muchas comunidades, bien por desconocimiento o porque no contaron con el informe de un técnico cuando en su día contrataron la obra, se limitaron a cambiar una teja por otra en los arreglos del tejado, pero dejaron el soporte que había. Ahora nos hemos encontrado casos en los que hemos tenido que levantar toda la estructura», explica.

Aparte de Versalles, Olmos ha trabajado bastante en El Carbayedo. Aunque en el último mes han aumentado las peticiones, en su estudio llevan varios años haciéndolas, ya que es obligatorio presentar un informe de estas características cuando se solicita una subvención. «Se analiza el estado de conservación del inmueble, la eficiencia energética y la accesibilidad». Si el informe resulta desfavorable, el Principado concede una subvención para una reforma que tiene que reducir la demanda de calefacción en un 30%. En general, la mayoría de edificios tienen una F, el penúltimo escalón en eficiencia energética (el G es el más bajo) que, con las mejoras de envolvente térmica, logran subir hasta la E. Esta es, digamos, la obra mínima porque se podrían subir más escalones con el cambio de ventanas y la actuación en los sistemas de acondicionamiento, con la instalación de calderas nuevas y más eficientes. «El objetivo es que pongas menos horas la calefacción en tu hogar y tu confort mejore», resume el arquitecto.

«Algunas comunidades de propietarios nos llaman cuando ya están hartos de los recurrentes desprendimientos en las fachadas y los cargaderos de las ventanas», asegura. De ahí que valoren positivamente la obligatoriedad de estos informes, porque mejoran la seguridad de los edificios tanto para sus inquilinos como para los viandantes.

El estado de las viviendas de La Luz, en comparación con los barrios anteriores, parece mucho mejor. «Su construcción fue posterior a la de Llaranes, por lo que no se detecta tanta presencia de humedad. Hay debilidades en los aleros en todos los edificios y pequeños agrietamientos por el asentamiento del edificio en el terreno», explica Redondo.

Tanto este como Olmos confirman que es habitual encontrarse soluciones poco ortodoxas para salvar algunos fallos que han ido apareciendo las viviendas que visitan, como apuntalamientos de urgencia, y que vienen a confirmar la necesidad de estas inspecciones.