La banca tendrá otros tres meses para adaptarse a las nuevas normas de la ley hipotecaria

Una familia antes de firmar la escritura hipotecaria. / R. C.

El Congreso amplía de 30 a 90 días el plazo de entrada en vigor de texto con el que se obliga al sector a pagar casi todos los gastos iniciales, se aclara el papel del notario y se flexibilizan los embargos tras la reforma de la norma

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

Nueva tarea para el Gobierno antes de las elecciones y con el 'hándicap' de las Cortes disueltas en dos semanas: desarrollar reglamentariamente la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, para que pueda ponerse en marcha sin problemas. Más de quince meses han tenido que transcurrir para que la reforma de la ley hipotecaria presentada por el Gobierno anterior haya sido aprobada por el Congreso de los Diputados después de un periplo de negociaciones para adaptar una normativa europea que debería haber estado lista hace ya tres años. El texto, avalado en su mayor parte por PP, PSOE y Ciudadanos, intenta resolver algunos de los asuntos más espinosos que han afectado a muchas familias en estos últimos años en materia de desconocimiento de cláusulas suelo, abono de las cargas asociadas a los préstamos, falta de información en los términos de las escrituras o consecuencias de los impagos tras la crisis.

Una vez aprobado en la Cámara baja, el texto de la reforma de la ley hipotecaria entrará en vigor dentro de 90 días. A partir de ese momento, cambia oficialmente todo el proceso de negociación con el banco y las consecuencias posteriores durante la vigencia del crédito. Esta es una de las novedades derivadas del último trámite parlamentario. El PP quería dotar de un plazo de tres meses para que la norma entrara en vigor y permitir que las entidades financieras «estén preparadas» en cuanto a sistemas y organización se refiere, ha indicado el diputado popular Miguel Ángel Paniagua. Y ha conseguido el apoyo de Ciudadanos y PDCat para lograrlo.

El reloj juega en contra de la aplicación de la ley, ante la disolución de las Cortes y las elecciones del 28 de abril. Por ejemplo, si en tres meses desde su publicación no hubiera tal reglamento, no entrarían en vigor las normas de transparencia aprobadas en la nueva ley, entre ellas el nuevo reparto de los gastos que corresponde a cada parte.

Por ello, la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha afirmado que el Gobierno hará «todo lo posible» para completar la transposición de la directiva sobre normativa hipotecaria, aún pendiente de un desarrollo reglamentario de la ley. La ministra ha mostrado su disposición a «terminar la transposición de la ley, puesto que aún falta una serie de actos jurídicos y vamos a tratar de hacerlo antes de que acabe la legislatura». Se suma así a otras tareas pendientes del Ejecutivo que quiere sacar adelante en las próximas semanas, solo con la Diputación Permanente activa hasta las elecciones.

El Congreso ha rechazado la mayor parte de los cambios introducidos la semana pasada en el Senado, donde el PP tiene mayoría absoluta. Por ejemplo, no se aplicará la supresión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Definitivamente, estas son las novedades que, en términos generales, beneficiarán a quienes contraten un préstamo hipotecario:

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La retroactividad

La reforma de la ley hipotecaria afectará a todas las nuevas operaciones de escritura hipotecaria que se formalicen a partir de su publicación en el BOE. También beneficiará a quienes realicen una novación o una subrogación de los créditos que tengan en vigor aunque se hayan constituido previamente a la puesta en marcha del texto. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial por parte de los tribunales europeos ante un embargo no se verán afectados. El texto inicial que el anterior ministro de Economía, Luis de Guindos, llevó al Congreso indicaba que todo vencimiento anticipado que se produzca una vez que esté en marcha la ley quedaría regulado por esa norma, independientemente de que se hubiera firmado antes. Para Unidos Podemos, la redacción de esta parte de la reforma abría la puerta a ejecutar miles de casos que podrían implicar un desahucio, una posibilidad que definitivamente se ha cerrado.

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La ejecución por impago

Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar un proceso de intervención como consecuencia de que el titular del crédito no lo abone en tiempo y forma. A partir de ahora, la entidad actuará cuando tenga constancia de que se registren 12 meses de impagos -o una morosidad que represente, al menos, el 3% del capital concedido-, siempre que sea en la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero- en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar contra el cliente que no hubiera pagado su hipoteca.

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Nuevo reparto de gastos

La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante esta circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

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Comisiones e intereses

Quienes vayan a realizar una amortización anticipada de la hipoteca tendrán que pagar menos comisiones de lo que lo venían haciendo hasta ahora, al menos sobre el papel en cuanto a los importes máximos aplicables. La ley indica que en las hipotecas de tipo variable -actualmente las nuevas operaciones representan un 60% del total- la amortización tendrá un coste máximo del 0,15% o del 0,25% sobre la cuantía de que se trate, a partir del quinto o tercer año de vida de la hipoteca, respectivamente. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, la comisión máxima será del 2%, si se produce en los diez primeros años de vida de la hipoteca, y del 1,5% a partir de entonces. Además, el cambio de una hipoteca variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15% del capital, frente al 0,25% establecido inicialmente en la reforma.

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Los notarios

La reforma de la ley otorga un papel clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca con sus entidades, al obligar a acudir a los despachos de los notarios en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo, para cerciorarse de que ha comprendido las condiciones del contrato; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita al notario, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, que ya se obligaba al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

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Cláusulas abusivas

Además, los notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro del Ministerio de Justicia habilitado para tal fin. En lo relativo a la lista de cláusulas hipotecarias «sensibles» que se puedan incluir legalmente en los contratos, Economía detallará cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero en cualquier caso se tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las relacionadas con los costes de los impagos o las limitaciones de tipos de interés a través de los 'suelos'. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos -seguros, tarjetas, etc.-. Eso no implica que la entidad pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.