El Supremo impide los desahucios con menos de un año de impago de cuotas

La decisión, tomada ayer de forma unánime por el Pleno de la Sala de Civil del alto tribunal, establece que «no puede subsistir» un acuerdo hipotecario de larga duración «si la ejecución de la garantía resulta ilusoria», de modo que «en principio» –los magistrados abren la puerta a que en algunos casos concretos pudiera darse una interpretación distinta– la supresión de la condición «que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato».

Sin embargo, los miembros de la más alta instancia judicial española admiten que declarar tal nulidad «expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales». Y citan, entre ellas, las tres más graves: la obligación sobrevenida de tener que devolver «la totalidad del saldo vivo del préstamo», la pérdida de las «ventajas legalmente previstas» para la ejecución de la hipoteca y, por último, el riesgo de la ejecución de una «sentencia declarativa», esto es, resolverlo por la vía rápida –que, en este caso, sería a favor de la entidad financiera–.

«Para evitar estas consecuencias», señala el Supremo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) admitió en su resolución de finales de marzo que la condición abusiva en cuestión se sustituya por «la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado», en concreto la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Sin embargo, los magistrados ven «más lógico, en el momento actual, tener en cuenta» la nueva normativa reguladora de los contratos de crédito inmobiliario –en vigor desde mediados de junio–, al estimar que es la «norma imperativa más beneficiosa para el consumidor».

Pero, ¿qué supone esto en la práctica? Pues con arreglo a la nueva ley, que el alto tribunal pide ahora que se aplique a todas las hipotecas en vigor en lo que se refiere a la cláusulas de vencimiento anticipado, estas solo se podrán activar si el cliente deja de pagar una docena de cuotas del préstamo o bien el 3% del capital que se le prestó (lo que ocurra antes). Eso en el caso de que estemos en la primera mitad de la vida del crédito, pues si se entra en la segunda parte los requisitos precisos se elevarían hasta un mínimo de 15 cuotas sin abonar o bien un 7% del dinero cedido.

El problema viene a la hora de resolver qué pasa con los casos que ya estaban en los tribunales antes del fallo de la justicia europea, cerca de 80.000 según los cálculos del sector. El Supremo hace tres distinciones al respecto: los procesos donde el préstamo se dio por vencido antes de entrar en vigor la referida Ley 1/2013 «deberían ser sobreseídos sin más trámite», aquellos casos donde el contrato se resolvió después de empezar a aplicarse dicha norma también habrán de archivarse «si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia» (según el número de cuotas impagadas y/o el volumen de capital pendiente de abonar) y, por último, en caso de determinarse que sí existe tal gravedad las causas judiciales correspondientes «podrán continuar su tramitación». Esta última interpretación supone un pequeño respiro para los intereses de la banca, puesto que aunque los procesos judiciales en marcha puedan ser archivados ello «no impedirá una nueva demanda ejecutiva». Eso sí, dicho pleito habrá de basarse en algún incumplimiento de la nueva Ley Hipotecaria y «no en el vencimiento anticipado por previsión contractual».

«Alegría contenida»

El portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en Asturias, Miguel Ángel García, recibió la decisión judicial con «alegría contenida». «Viene bien para algún caso que lleva menos de un año porque ahora se va a declarar nulo y va a tener que empezar de cero, pero los bancos, desde finales del año pasado, encontraron otra fórmula para ejecutar los desahucios, los procedimientos declarativos», apuntó.

En este sentido, García reclamó que todos los procesos se tramiten «por ejecución hipotecaria y no dependan del tiempo de impago, sino que un juez decida en función de la cantidad que se debe y la voluntad manifestada por las familias en pagar las cuotas».