Trucos para saber si una vivienda está sobrevalorada

Cuestiones como la ubicación de un inmueble, los servicios cercanos o la oferta y la demanda existentes en la zona pueden influir al alza en el precio de venta. Pero es recomendable conocer ciertos consejos para poder detectar si una vivienda está puesta a la venta a un precio superior al de su verdadero valor.

Analizar si el precio de venta de un inmueble es el adecuado, o si por el contrario la casa está sobrevalorada, puede no resultar fácil, especialmente si en la búsqueda de vivienda se muestra interés por diferentes casas de distinta superficie, estado de conservación, distribución o ubicación. Además de comparar los diferentes inmuebles entre sí, en cada caso es necesario valorar si el precio de venta de cada uno se ajusta a la realidad para garantizar que la operación es rentable.

Comparar con otras viviendas de la zona de características similares es, aunque no la única, la forma más accesible de distinguir si un inmueble se encuentra sobrevalorado; siempre teniendo en cuenta que los inmuebles en venta anunciados suelen venderse finalmente a un precio inferior.

Sin embargo, sí pueden servir como referencia si comparten localización, ya que la ubicación es uno de los factores que más influyen en el precio de venta. Además, inmuebles físicamente cercanos también poseen en muchos casos características similares. En todo caso, a la hora de comparar con otras viviendas, será necesario que se asemeje en aspectos como la superficie, la antigüedad, el número de habitaciones o el estado de conservación. Hay que tener en cuenta que, si estos disponen de plaza de garaje, trastero, terraza o zonas comunes, estas características también harán aumentar el precio.

Otros indicios pueden apuntar a que el precio de venta de una casa ha sido fijado por encima de su valor real. Uno de los más visibles es fijarse en si el inmueble lleva mucho tiempo puesto a la venta, lo que suele ser una señal de que el precio que se pide por él se encuentra por encima del de mercado, o que quienes se han interesado por el inmueble han comprobado que no se corresponde con las características que posee el inmueble.

El grado de interés que despierta la vivienda también puede ponernos sobre la pista de si el precio que se pide por la casa es el adecuado, y es algo que puede comprobarse al contactar con los propietarios o con la agencia inmobiliaria. Las casas para las que, al poco tiempo de estar anunciadas, ya hay fijado un buen número de visitas, dan cuenta de que existe demanda interesada en ellas, por lo que es más probable que su precio de venta sea aceptable.

Al hablar con los propietarios también es posible que se pueda percibir si no han recibido ofertas por la vivienda, lo que también puede apuntar a que, al compararla con otros inmuebles, no ha resultado atractiva para otras personas interesadas.

Una forma más objetiva de valorar si el precio de una vivienda en venta se encuentra justificado es compararlo con el precio del alquiler de otros inmuebles similares en la misma ubicación, al existir una correlación entre el precio de alquiler y el precio de venta que se solicita por una vivienda, y por tanto por viviendas similares. Para poder realizar el cálculo es necesario conocer la rentabilidad media del alquiler -en España fue del 6,39% en el segundo trimestre de 2021, según los datos de pisos.com- y el precio por el que se alquilan viviendas similares en la zona.

La rentabilidad bruta del alquiler indica el rendimiento anual que se obtendría por un inmueble arrendado en comparación con el coste que supuso adquirirlo. Una rentabilidad del 6,39% se traduce en que, con el precio de alquiler que se pediría como renta, se tardaría en pagar la casa 15,65 años, o lo que es lo mismo, 188 meses. Este último indicador es lo que se conoce como PER (Price Earnings Ratio).

Si se multiplica el PER por el precio que se pagaría por la misma vivienda, o similar, en régimen de alquiler, se obtiene el precio que resultaría adecuado pagar por el inmueble en la coyuntura actual.

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