Cinco cuestiones incómodas que debes pensar antes de donar tu vivienda
Las abogadas Elena Cuervo y Susana Alfageme analizan en este artículo las donaciones de viviendas, que han crecido un 67% estos últimos siete años, una tendencia que se ha confirmado en el primer semestre de este 2025
Todos los días en las noticias el problema de la vivienda ocupa uno o varios titulares. Es una de nuestras más grandes preocupaciones como sociedad y, sin duda, no es para menos. Una de las últimas que conocíamos estos días era el porcentaje de subida del precio de la vivienda que alcanza un 14,8% en el último año según los datos de Idealista.
Con unos precios cada vez más desorbitados, una oferta escasa y una alta demanda, el acceso a comprar o alquilar se cierra para infinidad de personas pero afecta especialmente a muchos jóvenes que ven imposible independizarse o formar una familia lejos del techo de sus padres.
Precisamente esa generación anterior fue la que pudo en su día, no sin esfuerzo, comprarse una casa e incluso algunas familias lograron ampliar su patrimonio y tener más de una bien porque no les fue mal económicamente y pudieron adquirir otra o bien porque la heredaron de una generación anterior. En unas ocasiones son segundas residencias en la costa o en el pueblo que les han servido para pasar veranos o temporadas y en otras ocasiones las tienen alquiladas para obtener un ingreso extra que les permita un mayor desahogo económico, tal y como están las cosas.
Ahora son estos padres, esos que tienen más de una vivienda, los que, en la búsqueda de alternativas para sus hijos, están haciendo crecer cada vez más otra cifra muy significativa: la de las donaciones de vivienda. Tal y como recoge el Consejo General del Notariado, estas donaciones han crecido un 67% estos últimos siete años y en el primer semestre de este año los números confirman esta tendencia. Ya se han donado casi 27.000 viviendas más.
La idea que mueve a estos padres es la de ayudar a sus hijos para que tengan una casa a su nombre sin esperar a que ellos fallezcan y la reciban en ese momento como herencia pero, aunque esto pueda parecer tener sentido, en realidad es una manzana que hay que revisar muy bien porque puede estar envenenada.
Estas con algunas de las cuestiones que hay que valorar antes de tomar una decisión de este tipo, algunas de ellas, lo advertimos, son incómodas de considerar pero son reales y así lo hemos constatado en nuestra experiencia en el despacho.
Fiscalidad asimétrica
El donatario tiene que hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que, en el caso de una donación, se calcula sobre el valor real del bien donado (suele utilizarse el valor de referencia fiscal). Este es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y entre ellas hay diferencias muy significativas por lo que, dependiendo de en qué Comunidad Autónoma te encuentres el importe a pagar puede ser simbólico o muy importante.
Por otro lado, tiene que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es decir, la plusvalía municipal.
El donante también paga impuestos
Las consecuencias fiscales de una donación no sólo se concretan en el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y de la Plusvalía que debe asumir el donatario, sino también el donante debe reflejar la transmisión en su IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. Es evidente que tal y como se encuentra el precio de la vivienda resulta difícil imaginarse un supuesto de pérdida patrimonial. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Como en una donación no hay precio, como sí ocurre en una compraventa, el valor de transmisión será el valor real del inmueble en el momento en que dona. Suele utilizarse el valor de referencia fiscal. Hay determinadas exenciones que hay que valorar pero que, en la práctica, no afectan a los supuestos más habituales.
Además de los impuestos
Si estás valorando esta opción debes tener en cuenta que no todo son impuestos, aunque esta partida, como puedes ver, es más que importante. Una donación de un bien inmueble debe hacerse mediante escritura pública ante Notario y ser aceptada por el donatario. Además lo más recomendable es que esta transmisión se inscriba en el Registro de la Propiedad. Así que, al gasto fiscal debes sumar el coste de notario y Registro. No sólo se trata de desprenderte de tu propiedad sino de que esto va a suponer a la familia un coste nada desdeñable.
¿Afecta esta donación a la herencia?
Esta es una cuestión que tienes que preguntarte si tienes varios hijos porque, si decides hacer alguna donación que favorezca tan sólo a uno de ellos, debes tener en cuenta que, tras tu fallecimiento, cuando se produzca la división de la herencia, se produce la llamada colación hereditaria. ¿En qué consiste?
Según el Código Civil, las donaciones en vida realizadas por el causante a quien sea un heredero forzoso, como ocurre en el caso de los hijos, pueden ser colacionables o no colacionables. Las donaciones colacionables se restan como parte de la herencia del heredero que la ha recibido, considerándose un anticipo de la misma. También puedes establecer que la donación no sea colacionable. En ese caso, no se reduce de la parte de la herencia que le corresponde al heredero, siempre y cuando no perjudiquen la legítima del resto de herederos forzosos.
Hay que valorar también el después
Si estás en este momento pensando donar una vivienda a un hijo es evidente que tu situación económica te permite hacer ese esfuerzo por ayudarle pero ¿has pensado en el futuro? El patrimonio que ahora tienes es tu garantía de tener una vejez digna con las atenciones que puedas necesitar. Piensa en el futuro de tus hijos, pero sin dejar de prestar mucha atención también al tuyo.
