Nueva polémica en la EMA

Los locales que la Empresa Municipal de Aguas compró para su archivo fueron construidos con un exceso de edificabilidad autorizado en 2007

MARCO MENÉNDEZ
Nueva polémica en la EMA

La construcción de los locales que la Empresa Municipal de Aguas (EMA) adquirió por un millón de euros en la calle de Federica Montseny podría haberse llevado a cabo tras la concesión irregular de la correspondiente licencia de obra en 2007 por la Concejalía de Urbanismo, entonces dirigida por el exedil socialista Jesús Morales. Según fuentes municipales, para regularizar la situación, la última revisión del Plan General de Ordenación incluyó un cambio de uso a equipamiento deportivo, con cesión del suelo al municipio.Los datos exponen los siguientes hechos: Un inmueble al que le correspondía un aprovechamiento máximo sobre rasante de 6.193 metros cuadrados se convirtió en 2007 en una licencia de construcción de 6.568 metros cuadrados, es decir, con un exceso de edificabilidad de 375 metros cuadrados más de lo permitido en el Plan General de Ordenación vigente en ese momento. Ese incremento es el correspondiente al local comercial de una única altura que a la postre acabaría comprando la EMA con la intención de trasladar allí sus archivos.

Según fuentes del Gobierno municipal, todo arranca en octubre de 2001, cuando el Pleno del Ayuntamiento de Gijón aprueba el estudio de detalle de la actuación a desarrollar por la firma Cedur, S. L., en un solar ubicado entre las calles de Honduras, Federica Montseny y Ruiz, en La Calzada. Se preveía un fondo edificable de 12 metros, con un único edificio de seis plantas y un aprovechamiento máximo sobre rasante de 6.193 metros cuadrados. Dos años después, el Pleno aprueba una modificación de ese estudio cuya principal novedad es el cambio del fondo edificable, pasando a 14 metros, pero manteniendo la volumetría del proyecto. En agosto de 2005 se modifica a nombre de El Arbeyal-Promociones Inmobiliarias XXI, S. L.

En toda esta documentación a la que ha tenido acceso EL COMERCIO, se incluye que las únicas cesiones al Ayuntamiento serán los viarios y las zonas verdes debidamente urbanizados. No se prevé ningún suelo dotacional de cesión gratuita, aunque sí la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo correspondiente al Ayuntamiento, que se prevé se abone a las arcas municipales. Es decir, sería el 10% de los 6.193 metros cuadrados, si bien no se prevé ese aprovechamiento en una unidad edificable independiente, a pesar de que ahora el proyecto ya ha incluido los locales de una sola planta.

Así las cosas, en septiembre de 2006 la Junta de Gobierno aprobó el proyecto de reparcelación voluntaria, con una única parcela de uso lucrativo, es decir, dirigida a construir, al tiempo que se valora en 109.166,17 euros el aprovechamiento del 10% correspondiente al Ayuntamiento y que fue abonado por la constructora.

Los problemas se presentan a partir de la concesión de obras de construcción, que tuvo lugar el cinco de marzo de 2007. Se trata de un edificio para 83 viviendas, locales y trasteros. Fuentes del equipo de gobierno indican que la licencia concedida por el entonces concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Gijón, Jesús Morales, presenta una edificabilidad sobre rasante de 6.568 metros cuadrados, lo que excede en 375 el máximo permitido en el estudio de detalle. Se trata prácticamente de la edificabilidad del local comercial de una planta definido en el proyecto, pues ocupaba 378 metros cuadrados.

Cambio de uso

El Ayuntamiento acometió al mes siguiente una serie de reformas legales en materia urbanística que incluyeron esta actuación en la calle de Federica Montseny. En concreto, el Pleno aprobó el texto refundido del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2007 -que fuera anulado en 2009 por el Tribunal Superior de Justicia de Asturias y confirmada la anulación en casación en 2012-. El PGOU cambia también la calificación del local comercial, pues pasa a ser considerado como equipamiento. A pesar de ello, el suelo se mantiene como privado, por lo que el equipamiento también y, con ello, sigue manteniendo el uso lucrativo y computando como tal su superficie. Aunque se haya cambiado la calificación de ese edificio de una planta, se mantiene el exceso de obra ejecutada al sobrepasarse la edificabilidad máxima permitida sobre rasante.

La historia de esta edificación protagoniza un nuevo cambio con la entrada en vigor, en mayo de 2011, del Plan General de Ordenación -anulado el pasado febrero y actualmente pendiente de los seis recursos de casación presentados-. Se mantiene que la edificabilidad máxima es de 6.193 metros cuadrados a pesar de que la obra ejecutada según la licencia es de 6.568, pero se vuelve a cambiar la calificación de los locales y de equipamiento, que pasan a ser equipamiento deportivo. Según pudo saber este periódico, no se llegó a solicitar una licencia de adecuación para el local comercial, por lo que cualquier uso que se solicite en la actualidad ha de estar acorde con lo que está permitido, es decir, equipamiento deportivo.

Esta situación plantea, en opinión del equipo de gobierno, varias posibles irregularidades. La primera sería la concesión de una licencia en la que se otorga una edificabilidad superior a la permitida por el planeamiento, si bien se pretende regularizar a posteriori con el cambio de uso del local comercial por un equipamiento y, más tarde, por un equipamiento deportivo. Por otro lado, el pago del aprovechamiento al Ayuntamiento se hizo en base a la superficie legal y no a la autorizada y construida. El intento de subsanar la licencia de obras concedida con ese exceso de edificabilidad fue tratar de ceder gratuitamente el suelo sobre el que se ubica el local al Ayuntamiento y que fuera destinado a equipamiento deportivo, lo que implica una valoración del edificio construido y no del suelo.

Todo ello puede llevar a situación irregular, como es la antigua intención de la EMA de comprar en un millón de euros estos locales para dedicarlos a archivo a la empresa. Según la normativa vigente, sería algo supuestamente ilegal, ya que el uso aprobado para ese inmueble es el de equipamiento deportivo, tal y como quedó reflejado en el PGO de 2011. Se trata del único uso al que se puede dedicar, con lo que la EMA pretendía desembolsar un millón de euros para dedicarlo a algo no contemplado en el planeamiento.

Pero ahora el problema se ha trasladado al alero del constructor, ya que, tras la anulación de la compra por la EMA, el planeamiento sólo le permite vender estos locales como equipamiento deportivo, lo que es un límite importante.