La subida de tipos y la burocracia municipal frenan la obra nueva tras dos años de fuerte crecimiento

Un reciente informe de la patronal CAC-Asprocon refleja que en 2022 se dio trámite para iniciar la construcción de 548 nuevas viviendas, un 22,7% menos que en 2021 y un 13,84% menos que en 2020 cuando la cosecha fue de 709 y 636 respectivamente. Aunque se rebaje el ritmo de producción, Gijón sigue siendo la locomotora de la construcción de edificios de nueva planta y chalés en Asturias. El resto de municipios importantes volvieron a quedar por debajo: Oviedo, 320; Siero 149, Llanes, 114, Avilés, 17; Langreo, 7, y Mieres, 3.

La subida de los tipo de interés actual, empujada por el Euríbor, está afectando ya a la construcción de viviendas nuevas. Algunas promociones se están ralentizando o incluso aplazando, a la espera de que las hipotecas vuelvan a bajar. Los expertos estiman que la demanda de vivienda se está reduciendo en su conjunto en Gijón entre una 15 y un 20% por la ola inflacionista. Según explica César Nozal, CEO de la Agencia La Playa y presidente de QualisOptima, «la subida de tipos ha reducido la capacidad hipotecaria de los compradores en un 36%».

Pero otro problema que retrae el desarrollo de nuevos proyectos residenciales vuelve a ser las largas y farragosas tramitaciones en los despachos de diferentes departamentos del Ayuntamiento de Gijón. Hay varios promotores locales y de fuera de Asturias que ahora mismo se plantean desistir de nuevas inversiones ante la mala experiencia que están acumulando en estos últimos años para sacar adelante sus iniciativas privadas.

«El atasco está peor que nunca», aseveran. A este respecto, desde la CAC-Asprocon aseguran que con el seguimiento que se está haciendo al Consistorio gijonés, en virtud del convenio suscrito con él para intentar agilizar las licencias urbanísticas, «la obra mayor va mejor, pero siguen sin ir bien los otros permisos necesarios».

El encallamiento que sufren algunos proyectos de relevancia se ejemplifica con el bloqueo existente en este momento con el mayor desarrollo residencial previsto en Cabueñes, dos planes parciales y un plan especial que iniciaron su tramitación conjunta en el Consistorio hace más de un año y medio pues comparten el mismo equipo técnico y jurídico.

Las objeciones municipales a la propuesta presentada a los promotores (Sareb y la promotora Lomas-Barajas) están frustrando cualquier avance antes de la conclusión del presente mandato. Los tres proyectos afectan conjuntamente a una superficie de casi 240.000 metros cuadrados e incluyen asimismo, en sus respectivos ámbitos, el diseño de una nueva carretera, con dos viales separados por un parque lineal y varias rotondas, que trazará una conexión directa entre el Hospital de Cabueñes y el Parque Científico con el enlace de la autovía A-8 en Deva. Lo que no se modera ni atempera, como sucede con la construcción de obra nueva, son los precios de la vivienda libre en el municipio, que subieron por término medio entre febrero de 2022 y febrero de 2023 casi un 2% (1,7%).

La oferta es menguante con una reducción paulatina del stock tanto de vivienda nueva como de segunda mano que se publica en internet. Las propiedades anunciadas han bajado un 50% desde 2017. En este momento la oferta al alcance de cualquier comprador son unas 2.500 referencias y en 2022 las transacciones de compraventa crecieron un 7,62% hasta llegar a las 3.575 operaciones, que es el mejor registro en más de quince años. Por eso el sector inmobiliario advierte de que apenas hay oferta para atender la demanda de ocho o nueve meses al ritmo de absorción del mercado.

Llama la atención dentro del alza general de precios inmobiliarios los incrementos experimentados por el metro cuadrado en barrios periféricos y con menos cartel a priori como La Calzada (17,6%), Jove-Veriña (15%), Contrueces (10%), el Polígono (5,1%) y Roces (4,8%). El gerente de El Sol Grupo, Cristian García Pastrana, explica este fenómeno que se produce en barrios donde aún es posible encontrar viviendas por debajo de los 100.000 euros. «El mercado inmobiliario gijonés sigue dinamizado por la compra de segunda residencia por parte de gente de fuera que no es tan sensible a los tipos como los compradores locales. Pero también por el perfil de inversores muy activos que sacan sus depósitos para comprar pisos y destinarlos al alquiler, a pesar de las alternativas de las letras del tesoro y los plazos fijos», expone. «El comprador de segunda residencia tiene poder adquisitivo y compra el buen producto y bien ubicado y el inversor adquiere vivienda en los barrios periféricos para alquilarla, lo que explica las subida de precios en mercados de la periferia urbana no tan atractivos como pueden ser los de Viesques, el centro y La Arena», apunta el experto.

César Nozal también coincide en que la inversión está «muy pujante» en la ciudad y señala que la subida de los precios de los alquileres, tanto tradicionales como vacacionales, son un acicate para quienes invierten actualmente su ahorros en ladrillo. También remarca que Gijón «es una ciudad apetecible no solo para primera vivienda, sino para segunda».

Desde el punto de vista de la demanda, el experto considera que la subida de las hipotecas afecta más a la segunda mano que a la obra nueva. «Determinados compradores de segunda mano pueden ir justos en su capacidad económica por necesitar mucha hipoteca», expone.

En este momento señala que coinciden propietarios con expectativas altas debido a la actividad de años pasados y demandantes de viviendas a la expectativa de la situación económica. Derivado de ello juzga que existen los riesgos de que no se cruce la curva de oferta con la de demanda (al haber cada vez menos interesados), que haya que anticiparse reposicionando el precio de vivienda en el mercado, que haya que hacer una mayor esfuerzo comercial para vender, y también que aumente el período medio de venta.