Alquiler residencial vs. alquiler turístico en Oviedo: ¿qué me conviene más?

Quien tiene una vivienda en propiedad tiene un tesoro o, al menos, la opción de convertirla en una fuente de ingresos regular a través del mercado del alquiler. La cuestión, sin embargo, no está exenta de dudas y hay que analizar bien la coyuntura para dar con la opción más acertada. Frente al alquiler tradicional, en los últimos años ha proliferado el llamado alquiler turístico, una modalidad que en determinadas zonas resulta más rentable pero que, en ningún caso, está libre de riesgos.

Los ingresos potenciales más altos, la flexibilidad a la hora de disponer de la vivienda -ya sea cuando no haya huéspedes o a la hora de elegir cuándo ponerla o no en alquiler- o el mayor control sobre las propias condiciones del alquiler son algunas de las bondades de este tipo de alquileres. Sin embargo, exigen una mayor dedicación y responsabilidad en lo que a la gestión de reservas y atención de los inquilinos se refiere, además de que suele estar sometida a un mayor desgaste y, por lo general, las condiciones regulatorias son más exigentes.

Por su parte, si bien es cierto que el alquiler tradicional suele reportar una rentabilidad menos atractiva, ofrece unos ingresos regulares que aportan una estabilidad mayor a los propietarios. Además, los inquilinos a largo plazo tienden a considerar la vivienda como su hogar lo que, en líneas generales, se traduce en un mayor cuidado de la misma y, en consecuencia, un menor desgaste. No obstante, los potenciales problemas con los inquilinos, una menor flexibilidad a la hora de disponer de la misma o la posibilidad de pasar largas temporadas desocupados son aspectos que pueden restar atractivo a este tipo de alquileres.

La elección entre el alquiler turístico y tradicional en Oviedo, al igual que en cualquier otra ciudad, depende de varios factores. Ambos escenarios tienen sus ventajas e inconvenientes, y la mejor opción para ti dependerá de tus preferencias personales, objetivos financieros, tolerancia al riesgo o la propia situación del mercado inmobiliario local.

La capital asturiana es la segunda ciudad por población del Principado, aunque son poco más de 50.000 los habitantes que la separan de Gijón, la más concurrida según los datos del INE. Las cifras también difieren en lo que al alquiler turístico se refiere y, frente a los 1.100 apartamentos turísticos con los que cuenta el afamado enclave de la Costa Verde, en la capital son alrededor de 665 los inmuebles destinados a este tipo de arrendamiento. Pese a todo, apenas representan el 0,75% y el 0,54% del total, aunque ponen a disposición de los turistas y visitantes 5.039 plazas en Gijón y otras 2.799 plazas en la capital.

Si hablamos de precios, según Likibu, pasar una noche en este tipo de alojamientos cuesta de media 67 euros o, lo que es lo mismo, 469 euros a la semana. Aunque las rentas varían notablemente según la época del año y mientras que entre marzo y mayo pueden encontrarse alojamientos por menos de 50 euros la noche, en temporada alta pueden superar los 100 euros al día.

El alquiler tradicional tampoco se queda atrás. Según el último informe de precios de alquiler de pisos.com, en el último año las rentas se han actualizado en la capital por encima del 5,9%. Alquilar hoy un piso de 90 metros cuadrados en Oviedo, por ejemplo, ronda los 800 euros mensuales. Mientras, en el conjunto de la provincia las rentas superan por poco los 450 euros al mes de media, lo que supone una caída con respecto al pasado año del -17,48%. Y aún hay más. Los datos del portal inmobiliario sitúan la rentabilidad bruta del alquiler en la capital en un más que interesante 5,98%, más de un punto y medio por encima de la media de la comunidad que, el pasado mes de julio, se situó en el 4,31%.

¿Es suficiente para hacer de esta la opción más atractiva? En esencia, saber si el alquiler turístico es más o menos rentable que el tradicional es relativamente sencillo. Primero hay que calcular los ingresos reales de la propiedad y, para ello, hay que descontar los gastos a la renta mensual. Pongamos, por ejemplo, un apartamento de 90 metros cuadrados con un alquiler de 795 euros al mes y unos gastos de 75 euros. A final de mes, el inmueble dejaría al inquilino una renta real de 725 euros. Si dividimos esa cantidad entre el precio medio del alquiler turístico en Oviedo (67 euros/noche) el resultado sería que para que el alquiler vacacional fuera más interesante que el tradicional, la vivienda en cuestión debería estar alquilada, al menos, 11 días al mes.

No obstante, también hay que tener en cuenta cuestiones como la fiscalidad, más gravosa en el caso de los alquileres turísticos, o la propia normativa regulatoria que establecen comunidades y ayuntamientos. Para el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, «con la nueva Ley de Vivienda que, en líneas generales, otorga mayor protección al inquilino y establece límites de precio en los alquileres, no es de extrañar que presenciemos una mayor efervescencia del alquiler turístico» dado que, por otro lado, suele «ofrecer una mayor rentabilidad y limitar algunos de los riesgos asociados al alquiler residencial a largo plazo». No obstante, en clave nacional, el experto advierte de que «es importante destacar que la regulación del mercado del alquiler turístico varía de una región a otra, lo que favorece la existencia de un mercado negro y aumenta el riesgo de estafa».

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