Claves para saber si merece la pena cambiar mi hipoteca de banco

Una hipoteca no tiene por qué ser para toda la vida. En un contexto en el que las entidades bancarias compiten por atraer clientes con intereses cada vez más bajos, cambiar de banco en busca de una mejor oferta es posible; pero conviene analizar muy bien los costes y las condiciones para no salir perdiendo.

Obtener un tipo de interés más bajo, reducir las garantías hipotecarias, cambiar el plazo de amortización del préstamo, deshacerse de productos vinculados… Cambiar la hipoteca de banco, ya sea mediante la subrogación o con la cancelación y apertura de una nueva hipoteca, permite modificar multitud de aspectos del préstamo para obtener unas condiciones más ventajosas.

Existen dos fórmulas para cambiar la hipoteca de banco, según los aspectos que se desee modificar:

1. Mediante una subrogación, que supone cambiar la hipoteca de una entidad a otra, se puede modificar la modalidad del tipo de interés, el propio tipo de interés y alargar o reducir el plazo de amortización, entre otros aspectos.

2. Mediante la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva se puede cambiar cualquier tipo de aspecto del préstamo, ya que se tratará de uno distinto.

Cada una de las posibilidades tiene sus costes asociados. En el caso de subrogarse a otro banco, habrá que abonar la comisión de subrogación, si así lo establece el contrato. Aunque muchos bancos ya no aplican esta comisión entre sus condiciones, en muchas escrituras sigue apareciendo.

Si se opta por la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva, los gastos aumentan: habrá que pagar la comisión de cancelación y, en el caso de que así se haya acordado con la nueva entidad, la de apertura.

Además, en cualquiera de los dos casos hará falta una tasación de la vivienda, así como abonar el coste de la gestoría y la notaría; pero, a excepción de la tasación, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria estos gastos los abona el banco.

Por norma general, la subrogación es más económica que la cancelación, pero puede suceder que por sus circunstancias concretas el deudor necesite acudir a la cancelación y apertura para modificar determinados aspectos del préstamo.

Aun en el caso de optar por la subrogación, es necesario estudiar si la diferencia entre las condiciones de uno y otro banco hacen recomendable el cambio. Cuanto mayor sea el tipo de interés de la hipoteca actual, más probable es que la subrogación sea ventajosa.

Por norma general, la subrogación es más provechosa durante los primeros años del préstamo, cuando todavía se están pagando más intereses que capital. Por el contrario, en los últimos años de la hipoteca, cuando ya se han abonado casi todos los intereses, es más difícil que el ahorro que conlleva el cambio compense el gasto que supone la subrogación.

Para saber a ciencia cierta si la subrogación merece la pena habría que calcular el importe que se acabará pagando con uno y otro banco. Una herramienta para hacerse a la idea del dinero que supondría con una y otra entidad es el Coste Efectivo Remanente (CER), que los bancos están obligados a facilitar al cliente: el coste orientativo de la parte de la hipoteca que resta por pagar.

Sin embargo, al margen del tipo de interés, hay que tener en cuenta el coste de los productos vinculados que se pueden estar pagando en la actualidad y los que pueden estar incluidos en la nueva oferta, así como las comisiones asociadas a estos productos.

Una vez iniciado ya el proceso para la subrogación es todavía posible encontrar otra opción para mejorar las condiciones. Una vez aprobada la subrogación, el nuevo banco comunicará al actual que el cliente desea subrogar su hipoteca y, a partir de ese momento, la entidad actual tendrá un plazo de 15 días para ofrecer al cliente una nueva oferta.

El banco no está en la obligación de hacer una contraoferta, ni el cliente tiene por qué aceptarla, si no le conviene; pero es una oportunidad más. En caso de que esta oferta del banco en el que ya se tiene la hipoteca sí sea convincente, lo que se haría es una novación, que puede tener también aparejada una comisión.