Los edificios de Gijón empiezan a pasar revisión

El decreto aprobado hace diez meses fija en 50 años la antigüedad a partir de la cual debe presentarse este documento, si bien da un plazo de cinco años para hacerlo. Por tanto, la fecha límite para cumplir con el trámite es en realidad aquella en la que el edificio cumpla los 55. En 2018 expira ese tope para los 172 bloques residenciales que se construyeron a lo largo de 1963. Pero, al ser el primer año de vigencia de esta regulación, también estarán en la misma situación otros 1.829 edificados en fechas anteriores. De hecho, la norma fija el 28 de junio como fecha máxima para presentar el informe en el caso de los edificios registrados antes del 28 de junio de 2013. También ha empezado a correr el plazo en el que pueden cumplir este trámite 306 edificios construidos en 1964, 232 de 1965, 208 de 1966 y 198 de 1967, si bien podrán hacerlo respectivamente hasta 2019, 2020, 2021 y 2022. El informe también será obligatorio para cualquier bloque residencial que quiera recibir ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación o de mejora de la accesibilidad o la eficiencia energética, así como para los que determine el Consistorio cuando, pese a no superar la antigüedad indicada, presenten «evidentes deficiencias estructurales, constructivas o en sus instalaciones que puedan suponer un riesgo para las personas tanto en el interior del edificio como en la vía pública».

Están exentas de presentar este documento las viviendas unifamiliares, así como los edificios que estén declarados en ruina. La vigencia del informe es de diez años. Las comunidades de propietarios que ya lo hubieran realizado con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva normativa no deberán encargar uno nuevo hasta que expire ese plazo, si bien tienen hasta mediados de junio para inscribirlo en el Registro General de Informes de Evaluación de Edificios creado por el Principado. De no hacerlo, se entendrá el documento como no realizado.

El informe, que debe ser redactado por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico «o titulaciones equivalentes», contemplará tres aspectos: el estado de conservación del edificio, su grado de accesibilidad y su certificación de eficiencia energética. Esta última podrá ser suscrita por un técnico diferente. Se incluirán todas las plantas, «desde la cimentación a la cubierta del edificio», incluyendo garajes mancomunados y las que tengan un uso distinto al residencial. El evaluador deberá inspeccionar todas las viviendas y locales, estando los propietarios a facilitarle el acceso a los mismos. Esta última condición está provocando ya algunos inconvenientes, porque dilata los plazos para contemplar el documento «y la administración está rechazando informes por no haber podido acceder a todas las viviendas, a pesar de que eso no

depende del técnico», explican los arquitectos. El decreto señala que estas situaciones deben justificarse debidamente «indicando en su caso si supone alguna limitación al contenido del estudio y a la validez del informe para el conjunto del edificio».

El estado de conservación del edificio será el principal factor que determine si un informe es favorable o desfavorable. El técnico deberá describir la situación de los elementos estructurales y constructivos y de aquellas instalaciones que no requieran por su correspondiente normativa de inspecciones técnicas específicas -con el resto bastará con que requiera a los propietarios la presentación de los correspondientes informes de mantenimiento-. «En edificios de esta antigüedad, si no han sido bien mantenidos, pueden aparecer problemas de desprendimiento de elementos de fachada o cornisas, filtraciones de agua por el tejado, humedades en los sótanos... Y aunque no es frecuente, existe la posibilidad de que sufran colapsos motivados por la degradación de los materiales, por intervenciones que pudieron aumentar el peso que soporta la estructura o por cambios en la disposición de las tabiquerías», explica Alfonso Torre, vocal del Colegio Oficial de Arquitectos de Asturias. En lo que respecta a las instalaciones, señala que «también existen riesgos de los que los usuarios no suelen ser conscientes pero que pueden producir daños personales que aunque afortunadamente no son muy habituales pueden llegar a ser fatales».

Torre considera que la obligatoriedad de este informe «no debe verse como un gasto sino como una inversión, porque permitirá a las comunidades de propietarios detectar patologías y encargar las obras correspondientes para subsanarlas antes de que supongan un problema aún mayor o más caro de resolver». Lamenta en este sentido «la escasa concienciación en torno a la necesidad de mantener los edificios. Todo el mundo lleva su coche al taller y a pasar la ITV, pero son pocas las comunidades que se preocupan por el mantenimiento de sus inmuebles». Confía en que la necesidad de presentar este documento, «que no es un papel más, sino una garantía de salvaguarda de la seguridad», dé lugar «a una cultura de exigencia de calidad para que con el paso de los años no se produzca merma de los requisitos esenciales de utilización, seguridad y habitabilidad con los que se construyeron los edificios».

Advierte, no obstante, de que la mera «inspección organoléptica» a la que hace referencia el decreto del Principado, que en la práctica se limita a un análisis «visual», puede ser insuficiente para detectar algunos de los riesgos referidos, para cuya detección es necesario un estudio más profundo. «Hace un par de meses a un edificio de Candás que acababa de obtener un informe favorable según los requisitos que establece la administración se le hundió la cubierta. En una inspección visual no se detecta todo, por lo que recomendamos a las comunidades que aprovechen para encargar estudios más completos que no se limiten solo a obtener un documento que, tal y como está establecido, es bastante incompleto y no es más que una primera aproximación al estado del edificio». Añade entre sus carencias que «no analiza la seguridad contra incendios o el bienestar acústico de sus ocupantes».

Los apartados de accesibilidad y eficiencia energética solo darán lugar a un informe desfavorable «cuando supongan algún incumplimiento de la normativa aplicable al edificio». Es decir, que aunque en su análisis los técnicos plantearán posibles mejoras, la ausencia por ejemplo de ascensor en un edificio antiguo no determinará necesariamente que el informe sea desfavorable. En cuanto al certificado energético, los edificios que ya dispongan de uno en vigencia solo tendrán que adjuntarlo, sin tener que encargar una nueva certificación.

En los edificios cuyo informe sea desfavorable, por presentar riesgos para sus ocupantes o los viandantes, deberán adoptarse las medidas necesarias para subsanar los defectos indicados por el evaluador, quien fijará además el plazo para hacerlo. Si esas obras no se realizan en el tiempo indicado, el Ayuntamiento podrá recurrir a la ejecución subsidiaria, trasladando a la comunidad el coste de los trabajos, al margen de la posible imposición de sanciones. Además, en función de la gravedad, peligrosidad o insalubridad apreciadas en el informe, el Principado podrá llegar a revocar la cédula de habitabilidad.