Guía para no perderse con la plusvalía: cómo se calcula y quién podrá reclamar

Al igual que antes de la reforma, toda persona que traspase un inmueble a otra, ya sea mediante una venta (el que vende), una donación o una herencia (el que la recibe). A partir de ahora, el contribuyente que no obtenga una ganancia patrimonial con la operación, quedará exento del pago.

Según explica Marisa Ramírez Prieto, abogada del despacho Alemany, Escalona & De Fuentes, todas las declaraciones y autoliquidaciones que, a fecha de la sentencia (26 de octubre) ya se hubiesen recurrido y estuviesen pendientes de resolución. Al no tener efecto retroactivo, el nuevo tributo deja dos semanas de vacío legal en las que no habría que pagar el impuesto. Algunos abogados añaden que la parte de la sentencia en la que se impide la recaudación en esos días entraría en vigor siguiendo la norma general. Es decir, cuando la sentencia se publique en el BOE, algo que aún no ha sucedido.

Hasta ahora, la base imponible se determinaba multiplicando el valor del terreno en la fecha de transmisión por el número de años que había sido propiedad del contribuyente y por un porcentaje fijado por cada ayuntamiento. Con la reforma, el Gobierno introduce dos nuevos métodos de cálculo. Por un lado, un sistema objetivo de coeficientes máximos que varían en función del número de años transcurridos desde la operación (ver tabla) y que el Gobierno actualizará según la evolución del mercado inmobiliario. A partir de ahí, los ayuntamientos podrán modular en un 15% los valores catastrales para adaptar el cálculo a la realidad de su mercado. La segunda opción pasaría por tributar por la plusvalía real del suelo (diferencia entre el precio de venta y de adquisición) si esta es inferior a la base imponible que arroje el sistema objetivo. En ambos casos, la cuota a pagar será el resultado de aplicar el tipo máximo del 30% a la base obtenida.

Depende. Habrá casos en los que la plusvalía real será superior a la objetiva y al revés. Será el propio contribuyente el que decida cuál de las dos opciones le conviene más tras calcularlo, teniendo en cuenta que solo tributa el incremento del valor del suelo.

Pongamos el ejemplo de alguien que vende o hereda una vivienda adquirida hace 20 años o más, a la que se aplica el coeficiente más elevado, del 0,45%. Se compró por 200.000 euros y se transmite ahora por 230.000. Su valor catastral del suelo es de 100.000 euros. El porcentaje de ese valor del suelo sobre el total es del 60%. En este caso, y bajo el cálculo objetivo, la base imponible sería de 45.000 euros (100.000 por 0,45%). Si se aplica el tipo del 30%, la cuota tributaria sería de 13.500 euros. Bajo el método de estimación directa, la base imponible sería de 18.000 euros y la cuota tributaria de 5.400 euros. Es decir, al contribuyente le beneficiaría en este caso optar por la estimación directa.

La nueva norma beneficiará con un menor gravamen las ventas o herencias de inmuebles comprados durante la anterior crisis, con el coeficiente más bajo (0,08%) aplicado a las realizadas entre 2008 y 2011, en pleno pinchazo de la burbuja. Por ejemplo, una vivienda adquirida por 250.000 euros en 2011 y vendida por 230.000 ahora no tendrá que abonar el impuesto al no haber generado ganancias. Si se logra vender por 260.000 euros, y estimamos un valor catastral de 100.000 euros del que el 20% corresponde al suelo, arrojaría una base imponible de tan solo 1.600 euros con el cálculo objetivo (20.000 de valor catastral por 0,08%).

Es aquí donde los notarios y abogados están recibiendo un mayor número de consultas sobre operaciones cerradas hace meses, pero pendientes de liquidar. Por un lado, consideran que no se puede exigir el pago de algo declarado inconstitucional. Y, por otro, la nueva norma no establece efectos retroactivos. Así que son operaciones en el limbo. José María Salcedo, de Ático Jurídico, considera que cualquier liquidación que se notifique a partir de ahora, y que se hubiera cerrado antes de la entrada en vigor del real decreto ley, deberá ser recurrida, «porque es ilegal».

Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), asegura que, aunque el Constitucional ha cerrado la puerta a nuevas reclamaciones (incluso en las autoliquidaciones de los últimos cuatro años que establece la ley), hay otra vía para reclamar porque los tributos no se pueden aprobar por decreto-ley como ha hecho el Ejecutivo. «Podríamos asistir a la presentación de un recurso de inconstitucionalidad», indica. Y subraya que también se seguirán reclamando las plusvalías pagadas desde hace cuatro años y que se quieran rectificar: «Es un derecho que asiste al contribuyente y la normativa fiscal lo permite». A partir de aquí, será cada juez el que determine caso por caso.