Gijón tiene más de 8.000 viviendas en venta entre obra nueva y segunda mano

El municipio cuenta en este momento con más de 8.000 viviendas a la venta entre obra nueva y segunda mano. Un stock que va en aumento por la dinamización que está teniendo la aprobación del Plan General de Ordenación (PGO) en el mercado de nuevas promociones tanto de viviendas plurifamiliares (edificios) como unifamiliares (chalés).

Los datos oficiales de operaciones de compraventa publicados por el Ministerio de Fomento, correspondientes al primer semestre de 2019, refieren 1.553 transacciones (766 en el primer trimestre y 787 en el segundo). La variación interanual refleja una disminución del 4,08%, pues en el mismo periodo de 2018 se llevaban vendidas 1.619 viviendas.

El peso de la obra nueva supone actualmente un 10% del volumen total de transacciones, por lo que nueve de cada diez pisos que se venden en Gijón son de segunda mano. Hace una década más de las mitad de las operaciones de compraventa en la ciudad (el 57%) eran de pisos a estrenar.

La oferta de obra nueva, tras unos años de sequía por la crisis y la incertidumbre jurídica del urbanismo gijonés, vuelve a ser variada y se encuentra presente en la práctica totalidad de barrios. Según las agencias de intermediación, las nuevas promociones ofrecen oportunidades de compra muy interesantes, ya que compiten con el mercado de segunda mano, aunque obviamente en un rango de precios mayor.

Nuevo Roces, el centro urbano, Viesques y La Calzada son las zonas que más tiran de la obra nueva en la ciudad en cuanto a concentración de proyectos, aunque a partir de ahora se prevé un mayor reparto por todos los barrios por efecto de la reactivación de la entrada en vigor del nuevo PGO.

En la primera mitad del año, las zonas de la ciudad con más transacciones fueron, por este orden, el centro (con más de 200), La Calzada (con más de 100) y El Llano (rozando las 100). La explicación es clara. En el centro se concentra mayoritariamente toda la compraventa de segunda residencia de comprador nacional, así como un porcentaje importante de primera residencia de comprador local con capacidad adquisitiva para permitírselo.

La Calzada y El Llano se encuentran dentro del mismo patrón de comportamiento y el motivo principal de compra es por inversión. Ambos barrios son zonas consolidadas con gran volumen de población y precios de venta más reducidos y moderados. Esas características permiten rentabilidades atractivas vinculadas directamente a la demanda existente.

La evolución de las ventas anuales en la ciudad en la última década, según las estadísticas oficiales es la siguiente: 3.914 (2007), 2.855 (2008), 2.277 (2009), 3.042 (2010), 2.164 (2011), 1.919 (2012), 1.202 (2013), 1.603 (2014), 2.058 (2015), 2.302 (2016), 2.843 (2017) y 3.040 (2018). Si se mantiene la tendencia actual la previsión es cerrar el año superando las 3.000 transacciones.

La Asociación Inmobiliaria de Asturias (Asocias) destaca que, comparando el devenir de las ventas de las tres principales ciudades asturianas, solo Gijón ha recuperado mercado y está vendiendo actualmente un 7% más de viviendas que su media desde el 2004.

Según explica Cristian García Pastrana, gerente de El Sol Grupo Consulting, «el factor dinamizador del mercado» en los últimos doce meses ha sido el comprador/inversor nacional de segunda residencia. Se trata de madrileños, vascos, castellanoleoneses y asturianos que trabajan fuera de la región o se encuentran expatriados. No obstante, García Pastrana destaca que también existe un perfil de comprador local que sus necesidades han cambiado en lo que a situación familiar se refiere y el joven que accede a su primera vivienda, aunque son los menos.

El joven experto avanza que hay fondos y sociedades de inversión inmobiliarios extranjeros que ya se están interesando en serio por entrar en Asturias y en Gijón con operaciones de gran envergadura. Proyectos residenciales de más de cien viviendas como el previsto desde hace años en el 'solarón'.

El Sol Grupo Consulting asesora a sus clientes para comprar o invertir en vivienda con su servicio especializado en análisis de mercado basado en 'big data'.

Las zonas con precios más elevados en el casco urbano en este momento y en ascenso son Viesques (2.600 euros/m2 construido), La Guía (2.550 euros/m2 construido) y El Bibio (2.500 euros/m2 construido). Son zonas residenciales consolidadas con rentas altas y buenas comunicaciones, espacios ajardinados y servicios.

Por contra, las zonas más baratas para comprar vivienda, excluyendo las áreas de la zona rural, son Pumarín (1.100 euros/m2 construido), La Calzada (1.150 euros/m2 construido) y El Llano (1.200 euros/m2 construido). Son barrios con un parque de edificios envejecido que no ha tenido un correcto mantenimiento, lo que hace que se devalúen determinado perfil de activos, como son las viviendas para reformar o que han estado alquiladas durante la vida útil de la propiedad.

Los expertos del sector inmobiliario consultados coinciden en que vuelve a ser un buen momento para comprar vivienda en Gijón. «Volvemos como en los años anteriores a 2007 a pagar más por un alquiler que por una cuota de hipoteca mensual», destaca el gerente de El Sol Grupo Consulting.

«El mercado gijonés, aunque ha escalado en precios en estos últimos tiempos, seguimos estando un 25% por debajo de los precios máximos históricos. Es decir, podemos comprar a buen precio», argumenta García Pastrana. «Hay que tener en cuenta que en poblaciones de España más grandes ya se han alcanzado precios anteriores al 2007, incluso se ha roto la barrera de máximos históricos como en Madrid y Barcelona», añade.