El ahorro que supone convertir los bajos comerciales en pisos en Oviedo

Se trata de una opción al problema de la vivienda a nivel nacional espoleada por la subida de precios y la escasa oferta. En la capital asturiana, el metro cuadrado de la vivienda se ha disparado hasta los 2.089 euros, un 17,4% más que hace un año en Oviedo, según datos de Idealista. En el centro y casco histórico, hasta los 2.588 euros, mientras que en barrios como Fozaneldi o La Tenderina baja hasta los 1.688 euros. Un bajo, saliendo del centro, puede adquirirse «entre un 30 y 40% más barato», según cifra José Ramón Alonso, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Oviedo (Asiovi). También varía mucho en función de la ubicación.

Frente a esta ventaja, sin embargo, se presenta como desventaja la necesidad en la mayoría de los casos de que el local cumpla determinadas condiciones, como el tamaño o la luminosidad, la necesidad de redactar un proyecto, las obras y la normativa autonómica y local.

Aún con todo, Alonso defiende que esta opción puede resultar «algo muy positivo» para dar salida al elevado número de espacios a pie de calle cerrados. La crisis del comercio local ha dejado muchos locales sin actividad, principalmente en los barrios, con calles donde tienen bajada la persiana uno tras otro, como Fuertes Acevedo o Coronel Bobes.

En sus oficinas, el presidente de Asiovi ya ha registrado algún caso para transformar estos locales en uso residencial. «Mayoritariamente en el centro, con locales que no eran muy grandes, de entre 80 y 100 metros cuadrados». En el centro, pero no en el cogollo de la zona comercial, porque «ahí ya no tendría tanto sentido». Otra opción es irse a los barrios cercanos. Y en cuanto a los compradores, en su mayoría son empresas, explica, que los reforman y luego los sacan al mercado en alquiler. Pocos particulares han puesto en práctica esta opción aún en Oviedo.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Antonio Vega, explica que una reconversión rentable depende de varios factores y «no es tan fácil». Por un lado, «los bajos tienen que tener un mínimo de 35 metros cuadrados y luminosidad, con ventanas exteriores». A partir de ahí, encargar un proyecto a un arquitecto, lograr la aprobación municipal, pagar los impuestos correspondientes al Ayuntamiento y el Principado y ejecutar la obra. ¿Merece la pena? «Si los bajos son muy baratos, sí, pero también si te vas al extrarradio los pisos son más baratos; desde luego que hay que hacer muchos números, no es la panacea, hay que estudiarlo bien», recomienda. En Asturias aún no conoce casos, sí en Madrid, incluso en naves industriales.

Aunque puede ser una opción, para resolver el problema de la vivienda considera que pueden adoptarse otras medidas. «Hay más soluciones, como que la administración dé más ayudas y ponga viviendas asequibles». También, regular la Ley de Arrendamientos Urbanos: «La gente esta escapando del alquiler para destinarlo a pisos turísticos, porque no se puede tener tan encorsetado al propietario, hay que regularlo».

Ricarlo Miguélez, expresidente y miembro de Asiovi, conoce más casos de reconversión de bajos comerciales en vivienda en Gijón, en el barrio de la Arena, donde «si consigues un bajo y lo conviertes en una vivienda atractiva, puedes venderla a precios desorbitados por la cercanía a la playa». En Oviedo no lo ve como una opción tan atractiva. «Depende de muchas cuestiones como si tienes el bajo en propiedad y cerrado, si lo compras a precio barato...». Incluso dentro del mismo barrio, pone como ejemplo, puede ser una buena inversión o no: «En Ciudad Naranco no es lo mismo una calle con pendiente que una llana que estás al lado de Uría y estaciones».

En cualquier caso, al igual que el resto de voces del sector inmobiliario, recomienda hacer muy bien los números. «Hay que ir con mucha precaución, porque luego hay que reformar, y los materiales están muy caros y no es tan fácil encontrar mano de obra». Otra opción que sí está registrando es la transformación de oficinas en viviendas. En este caso, el metro cuadrado puede rondar «los 800 o 900 euros» y el cambio de uso a residencial puede resultar más sencillo.

Fue el alcalde, Alfredo Canteli, quien hizo público el creciente interés por esa opción. Una que, según avanzó, puede solucionar un doble problema, siempre y cuando se cumpla la normativa regional y el Plan General de Ordenación: «Hace falta que muchos bajos que no tienen futuro comercial se vayan transformando en viviendas asequibles, que pueden ser hasta baratas». El PSOE, en cambio, ha pedido regularlo para evitar que estos bajos se destinen a Viviendas de Uso Turístico.

En Oviedo existen alrededor de 97.821 viviendas ocupadas, aproximadamente el 79% del parque residencial, según la Agenda Urbana elaborada por el Ayuntamiento. De ellas, unas 18.582 están vacías, «un volumen bastante elevado». Y las que salen al mercado, bien a la venta o en alquiler, presentan precios cada vez más altos. Si el precio medio de la vivienda en venta es de 2.089 euros el metro cuadrado, con una variación anual del 17,4%, en el alquiler el coste medio es de 10,3 euros el metro cuadrado, un 10,3% más que hace un año, según datos de Idealista.

Para paliar este problema, generalizado a nivel nacional, el citado documento, que fija las directrices para la capital hasta 2030, hace varias recomendaciones. Soluciones ante las debilidades encontradas: un elevado número de viviendas en estado defectuoso, baja oferta de alquiler, dificultad de acceso por los precios, especialmente para los jóvenes, y la proliferación de las viviendas turísticas.

Entre ellas, llevar a cabo una reordenación urbanística, la rehabilitación de edificios antiguos y la construcción de edificaciones más asequibles por parte de las administraciones públicas. También, ampliar las ayudas públicas para el alquiler.