La abogada Elena Cuervo desmonta los mitos del alquiler: «Los prejuicios infundados bloquean a los propietarios»

De un tiempo a esta parte me preocupa mucho la situación de la vivienda. Creo que es una preocupación que compartimos muchísimas personas: quienes buscan vivienda para comprar o para alquilar y los que tienen una vivienda vacía y están valorando sacarla al mercado del alquiler, barajando distintas opciones.

Por eso dedico mucho tiempo a analizar la situación, los cambios legales, todas y cada una de las posibilidades, las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas y las fórmulas a implementar para mejorar la seguridad de los distintos protagonistas de esta compleja realidad.

También estoy muy atenta a cómo diferentes empresas y profesionales ofrecen sus servicios unas veces con la sincera intención de ayudar a cambio de un precio y algunas otras aprovechándose de la ignorancia y el miedo que campan a sus anchas en un mundo tan complejo donde las palabras «desahucio», «ocupación», «personas vulnerables» y «destrozos» dan tanto miedo que bloquean a los propietarios.

Y no se trata de estudio y análisis, también de práctica diaria, a través de mi propia experiencia pero, sobre todo, acompañando desde hace más de treinta años a muchos propietarios que se atreven a alquilar y que quieren hacerlo con conocimiento y responsabilidad, con apoyo legal, asumiendo una gestión respetuosa con la legalidad pero que también les protege de los riesgos. Porque los riesgos del alquiler son reales, pero controlables.

El resultado es que hablo mucho sobre el alquiler de vivienda en artículos de opinión y en redes sociales y en consecuencia recibo muchas respuestas, de todo tipo. La mayor parte son positivas, críticas constructivas o exposición sincera de sentimientos y emociones. También compruebo que hay mucho resentimiento en dos bandos cada vez más polarizados: el de los propietarios que quieren proteger y rentabilizar sus viviendas y el de los que necesitan alquilar y se encuentran con requisitos imposibles de cumplir y precios cada vez más altos.

La solución a los actuales problemas del alquiler de vivienda solamente puede llegar si los quienes tienen viviendas vacías deciden ponerlas en alquiler, pues esto equilibraría el mercado. Esto es muy complicado porque la mayor parte de los propietarios se sientes inseguros y amenazados y esto les paraliza. Sin embargo, muchos de sus temores son infundados.

Así que hoy quiero contaros, en este escenario, cuáles son los prejuicios más frecuentes que bloquean a muchos propietarios y qué hay de cierto en cada una de ellos.

Este es el principal argumento de quienes tienen una o varias propiedades y prefieren tenerlas cerradas, asumiendo gastos, antes que arriesgarse a alquilar.

Es de todos conocido que cuando un inquilino deja de pagar la renta, si no se va voluntariamente, hay que acudir a un procedimiento judicial que implica gastos de abogados y procurador y como mínimo perder varios meses hasta el desalojo, tiempo que puede alargarse si se trata de un inquilino en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, cuando se hacen las cosas bien el porcentaje de posibilidades de que esto suceda se reduce muchísimo y para cubrir ese pequeño riesgo puede trazarse una red de seguridad a través de una buena selección de inquilino, garantías adicionales en el contrato y un seguro con las coberturas adecuadas. La conclusión es que, si bien las leyes tienen que cambiar, aun con la situación legal en la que nos encontramos alquilar es una muy buena opción si se saben hacer bien las cosas.

Este es un argumento muy utilizado en la creencia de que este sistema evita desahucios e impagos. Sin embargo, una vez el inquilino se encuentra dentro de la vivienda, si deja de pagar igualmente tendremos que ir a un procedimiento de desahucio. Además, es un error alquilar por temporada cuando no se da realmente una razón de temporalidad, puesto que ahora es obligatorio inscribir este tipo de alquileres en el Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la idea es controlar que no se esté dando carácter temporal a situaciones en las que realmente el inquilino necesita una vivienda de forma indefinida. Por tanto es un tipo de alquiler que tan solo tiene encaje en algunos casos como puede ser, por ejemplo, un trabajador con un contrato inferior al año, un estudiante o profesor... Como inconvenientes, supone tener que hacer selecciones de inquilino frecuentes y no tiene ventajas fiscales.

Aquellos que ya tienen licencia, no han tenido problemas para inscribir su vivienda en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y se encuentran en zonas de mucha demanda pueden considerar que sigue siendo una buena opción. Sin embargo, hay mucha competencia y no hay tantas reservas en algunas zonas menos demandadas. Por el contrario hay que pagar las plataformas en las que se anuncia y pagar a un empresa de gestión o encargarse de la limpieza y cambio de sábanas. No tiene ventajas fiscales y próximamente tendrá que aplicarse el IVA, lo que hará los precios menos competitivos de lo que venían siendo. Además quienes a día de hoy no cuentan con licencia lo tienen muy complicado, al tener que cumplir diferentes requisitos entre los que se encuentra la autorización por tres quintos de la comunidad de propietarios.

Es cierto que al alquilar por habitaciones se puede obtener una cantidad superior que alquilando a un solo inquilino. Sin embargo, es un tipo de alquiler con mucha rotación, un perfil de inquilinos de menor solvencia, con conflictos particulares derivados de la convivencia y no tiene ventajas fiscales. Tampoco evita tener que acudir a un procedimiento de desahucio llegado el caso.

Alquilar es un negocio para el propietario. Por tanto, hay que asumir ciertos riesgos, hay que actuar con conocimiento y aprender a minimizarlos, actuando con el debido asesoramiento. Si se hacen las cosas bien es una muy buena forma de obtener ingresos al mismo tiempo que se proporciona vivienda a alguien que la necesita. No hay que confundir los problemas reales (que no te paguen la renta, que te destrocen la vivienda, que incumplan las condiciones del contrato...) con situaciones que hay que gestionar y que forman parte de este tipo de negocio (reparar las cosas que se deterioran, actualizar la renta cada año, preocuparse de contratar un seguro y de cambiar de titularidad los suministros...). Estas mínimas gestiones se ven compensadas con la renta.

Vender es una opción, pero no la fórmula más rentable. Tener alquilada una propiedad implica que vaya aumentando su valor con el transcurso del tiempo mientras se obtienen ingresos mensuales. Cada tipo de alquiler tiene sus pros y contras e implica mayor o menor gestión por parte del propietario o de terceros. Sin embargo, es una muy buena forma de contar con activos que aportan beneficios mientras se mantiene el patrimonio.

Todo lo contrario. Es la única forma de alquiler que hoy por hoy cuenta con ventajas fiscales en el IRPF, cuando el propietario es una persona física. Además, desde el punto de vista de la gestión, es la que menos trabajo supone cuando la vivienda que se alquila se encuentra en buen estado de conservación y todos sus elementos funcionan correctamente.

Sí es cierto que es esencial hacer una muy buena selección del inquilino, establecer garantías adicionales a través del contrato y contar con un buen seguro. Pero haciendo las cosas bien es la fórmula de alquiler más recomendable para propietarios que quieren poco trabajo y poder gestionar por si mismos el alquiler sin tener que pagar una parte de los beneficios a una empresa de gestión. Es mi opción favorita y la que recomiendo a la mayor parte de mis clientes, los que no tienen un perfil profesional.

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