Susana Alfageme, abogada: «Si quieres sacar rentabilidad a una vivienda vacía, tienes que tener claras las distintas opciones»

Si tienes una vivienda vacía y no quieres venderla porque está subiendo de valor, pero quieres obtener rentabilidad y que no te siga suponiendo más gastos, probablemente estés dudando a qué opción de alquiler destinarla.

Entiendo perfectamente tus dudas, porque la cuestión es confusa. Hasta ahora parecía que el éxito de los pisos turísticos estaba asegurado pero cada vez existen más complicaciones administrativas, con la comunidad de propietarios y fiscales y las noticias indican que el futuro no pinta bien para esta opción. Es lo que están pensando ya muchos propietarios.

Algunos están optando por el alquiler de temporada pero hay que tener cuidado. También están empezando a verse afectados por obligaciones administrativas y no se admiten las mentiras ni los subterfugios: hay que justificar en el contrato la causa de la temporalidad.

Nos queda la alternativa de la vivienda habitual pero tal vez esto te genere miedos relacionados con términos como impagos, desahucios, gastos... Sin embargo, para todo esto hay soluciones que se pueden implementar en el contrato y en la selección del inquilino, tejiendo una red de seguridad que reduzca de una forma muy importante todos estos problemas.

Antes de comentarte cuál es mi opción favorita, estas son las tres principales diferencias entre estas tres modalidades que debes conocer antes de tomar una decisión:

Viviendas de uso temporal. Son viviendas que se alquilan no con idea de que los inquilinos residan en ellas de forma permanente o habitual pero sí durante un determinado periodo de tiempo, que suele ser estacional. Es más fácil con ejemplos. Es el caso de alquiler a un estudiante durante el curso académico, a un trabajador que se tiene que desplazar durante un periodo concreto o una persona que debe permanecer en otra ciudad durante un tiempo por alguna razón como puede ser un tratamiento médico o la realización de una actividad determinada. La ley no marca una duración exacta pero hay que acreditar claramente en el contrato que realmente existe una causa concreta que limita la estancia a una determinada temporada y adjuntar al contrato una copia de la documentación que acredite dicha causa, por si luego surgen problemas.

Viviendas de uso turístico. Son viviendas que se alquilan en el mercado turístico, es decir, viviendas que se encuentran equipadas para su uso inmediato y que se promocionan en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización. Puede conllevar servicios adicionales como limpieza o lavandería. Su finalidad, por tanto, son estancias más cortas que en el alquiler de temporada, de una a dos noches y normalmente no superiores a un mes.

Viviendas habituales. Son las que se destinan a la residencia habitual y continuada de una o varias personas.

Viviendas de uso temporal. No requieren la obtención de una licencia por parte de comunidad autónoma o ayuntamiento pero sí precisan contar el número de registro obligatorio si se comercializan a través de plataformas on line de gestión de alquileres y en consecuencia se controlarán a través de la Ventanilla Digital Única.

Viviendas de uso turístico. Requieren la obtención de la correspondiente licencia administrativa por lo que hay que comprobar la normativa de la Comunidad Autónoma y Ayuntamiento correspondiente. Además deben contar con la autorización de la comunidad de propietarios en el caso de viviendas que se encuentren dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por último, al igual que las de temporada, tienen que contar con un número de registro obligatorio para poder comercializarse a través de plataformas on line y están controladas, como aquellas, a través de la Ventanilla Digital Única.

Viviendas habituales. No requieren licencia administrativa ni a obtención de número de registro.

Viviendas de uso temporal. Se encuentran reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no con la protección de los arrendamientos de vivienda habitual. La ley los trata como arrendamientos para un uso distinto a este. Por este motivo el contrato se rige, salvo en aspectos muy concretos, por los pactos que las partes incluyan en el contrato. Hay que ser muy cuidadosos y contar con un contrato muy bien redactado que contemple todas las circunstancias para ese caso concreto. Y, como decíamos antes, hacer constar la causa de la temporalidad y que esta sea cierta. La Administración puede controlar este aspecto.

Viviendas de uso turístico. Estas viviendas se encuentran excluidas del régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hay que estudiar la normativa de la Comunidad Autónoma y Ayuntamiento correspondiente que son los que determinan los requisitos y condiciones de su funcionamiento. Además hay que tomar en consideración otras normas como la Ley de Propiedad Horizontal que afectan a la posibilidad de su existencia o a los gastos que deben asumir dentro de la comunidad.

Viviendas habituales. Se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y tanto arrendadores como inquilinos se encuentran protegidos por la normativa contenida en la misma. Hay que cuidar el contrato porque, aunque existe un grupo importante de normas obligatorias, hay opciones de pacto muy interesantes para ambas partes. Su fiscalidad es también mucho más interesante que en los otros dos casos, viéndose esta alternativa especialmente favorecida en el IRPF.

Actualmente, tal y como está el mercado del alquiler, la alternativa más recomendable, desde mi punto de vista y valorando múltiples aspectos, es la del alquiler como vivienda habitual. La alta demanda y los altos precios de la renta hacen esta opción especialmente atractiva, eso sí, cuidando todos los pasos del proceso del alquiler para asegurar unos ingresos estables y seguros y un arrendamiento sin que se produzca ningún contratiempo.

Temas

• Abogadas al rescate
• Vivienda
• Alquiler