Abogadas al rescate

Susana Alfageme, abogada: «La solución al problema de la vivienda no está en aumentar los impuestos»

Susana Alfageme

Domingo, 1 de junio 2025 | Actualizado 02/06/2025 11:15h.

Comenta

Vivimos en un mundo que va tan deprisa que algunas noticias pasan de largo sin que apreciemos realmente su trascendencia hasta que se convierten en leyes que nos caen encima cuando apenas tenemos tiempo para la reacción. Y creo que esto ha ocurrido la proposición de ley que el grupo parlamentario socialista ha presentado recientemente en el Congreso de los Diputados que incorpora diferentes medidas impositivas para solucionar el grave problema de vivienda que tenemos.

En la batalla desesperada por alcanzar una solución a este, poco se analizan las causas reales y tal parece que las soluciones tan solo van encaminadas a imponer requisitos, obligaciones y ahora impuestos a los propietarios. Cierto que existen personas y empresas y grandes tenedores que se están aprovechando de la situación, como en cualquier sector de nuestra economía. Pero también es cierto que la inmensa mayoría de personas que tienen una vivienda vacía que podrían alquilar no lo hacen por miedo. Esa es la palabra clave: miedo. Y lo tengo absolutamente comprobado en mi trabajo. Por ese miedo han optado por los pisos turísticos donde ahora los acorralan, al alquiler temporal, con el que está pasando lo mismo, o sencillamente optan por no hacer nada a la espera de un momento mejor.

¿Y a qué tienen miedo? A los efectos de todas las medidas que se han ido estableciendo, sobre todo desde la pandemia, destinadas a proteger a los arrendatarios. ¿Necesitan estos protección? Por supuesto, especialmente contra todos esos que, como he dicho, se aprovechan de la situación del mercado. Pero para que el problema mejore es imprescindible, totalmente imprescindible, convencer a todos los propietarios de viviendas vacías que las coloquen en el mercado del alquiler. Y la forma de convencerlos no es con más impuestos. La forma de convencerlos es con medidas que aseguren un equilibrio de derechos y obligaciones entre arrendador y arrendatario.

La gran mayoría de las personas que son propietarias de alguna vivienda que podrían sacar al mercado del alquiler son personas normales, que no buscan lucrarse de nadie, pero lo que sí quieren es que su inquilino les pague la renta y, si no cumple con sus obligaciones, poder echarlo de una forma que no implique miles de complicaciones. Así de sencillo. Como en cualquier otro contrato en el que existen contraprestaciones de las dos partes. Ni los propietarios son los malos ni los arrendatarios son los buenos. Esto no es una película del Oeste ni de Marvel. Aquí hay personas con necesidades diferentes y con derechos diferentes que buscan encajar en una oferta y una demanda.

Por eso, mientras las medidas sigan cayendo solo del lado de unos, el mercado no se regulará porque el miedo no se vence con más amenazas o medidas impositivas sino con confianza y garantías.

Con todas estas ideas por delante, que se basan en mi experiencia personal y profesional, estas son algunas de las medidas que nos encontramos en la proposición de ley del grupo socialista:

Continúa el cerco legal a los pisos turísticos y esta es una medida largamente anunciada. Se busca que tributen como una actividad económica y, dentro del arco de porcentajes de IVA, se van al más alto. Desde mi punto de vista, evidentemente la situación de los pisos turísticos había que regularla de otra forma, también en materia fiscal. Primero porque sí que es un mercado que ha crecido desmesuradamente y, segundo, porque, al no tener establecido IVA, la competencia con otros establecimientos de hospedaje no era justa. Dicho esto, un 21% tal vez sea una exageración. Tal vez lo adecuado habría sido equipararlos al resto de establecimientos de este mercado e imponerles un 10%. Hay que tener en cuenta que, además de las consecuencias económicas, los propietarios se van a encontrar con todas las obligaciones formales que el nuevo impuesto conlleva.

Actualmente los propietarios de más de una vivienda, si la tienen vacía, tributan en el IRPF entre un 1,1% y un 2% de su valor catastral en función de si este se encuentra o no actualizado. Esto va a cambiar y vamos a pagar más porque se va a establecer una mayor progresividad con más tramos de tributación que se van a ir actualizando por el Ministerio de Vivienda. Incluso se hace un llamamiento a los Ayuntamientos para que complementen esta medida con un recargo en el IBI. La idea es movilizar esos inmuebles vacíos, que no salga rentable no sacarlos al mercado del alquiler. Pero en este punto hay un error importante. Esta medida, de la que ya se habló también anteriormente, estaba inicialmente prevista para aplicarse a partir de la tercera vivienda. La razón es clara: hay muchas personas que tienen su vivienda habitual y una segunda residencia que también utilizan en otra zona, en la playa, en la montaña... No es justo que paguen más impuestos porque no sacan esta vivienda al mercado del alquiler porque nunca la sacarían, es decir, no es una vivienda vacía, es una segunda residencia, nada que ver...

Extensión de la bonificación del alquiler en el IRPF a zonas no declaradas tensionadas, que podría llegar al 100%. Esto implica que si un propietario decide alquilar aplicando como límite el precio de referencia que marca el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda, que se puede consultar en el Ministerio de la Vivienda, podrá tener una amplia bonificación, incluso total, del rendimiento neto de su alquiler en el Impuesto sobre la Renta. Esta sí es una forma de promocionar que los precios del alquiler se ajusten porque, si poniendo un poco menos de renta, ajustamos lo que pagamos de impuesto, igual compensa.

¿Con estas medidas se va a solucionar el problema de la vivienda? Como he dicho antes, la solución al problema de la vivienda no está en aumentar los impuestos indiscriminadamente, incluso para aquellas viviendas que nunca saldrán al mercado del alquiler, sino en regular medidas que eliminen el miedo de los propietarios de viviendas vacías a alquilar.