Las inmobiliarias bajo lupa en la gestión de arrendamientos

Desde hace unos años hasta aquí los sucesivos cambios legales y la propia evolución del mercado no han hecho más que complicar la situación hasta el punto de que actualmente la demanda de vivienda en alquiler es sustancialmente más alta que la oferta y, esta tesitura, la consecuencia es clara: los precios no hacen más que subir.

Es evidente que es preciso tomar medidas y, desde mi personal punto de vista, desde muchos frentes. Hay que buscar un equilibrio entre los derechos de arrendadores y arrendatarios o, en otro caso, lo estamos viendo, los propietarios van a optar por soluciones aparentemente más sencillas (aunque al final no lo sean tanto) como convertir su vivienda en un piso turístico o hacer contratos temporales. Hay que regular más adecuadamente los pisos turísticos y viviendas vacacionales y, sobre todo, controlar aquellos que los están gestionando sin licencia y de forma ilegal. Hay que ofrecer soluciones contundentes ante la ocupación y la inquiocupación que permitan a los arrendadores tener mecanismos que les generen confianza a la hora de alquilar...

En todos estos frentes, y en alguno más, ya se está trabajando. Cada día nos despertamos con una noticia relativa a la situación de la vivienda encaminada a tratar de superar los problemas actuales. Y no es para menos si nos paramos a pensar que contar con una vivienda digna es un derecho de suma importancia que, si no se adoptan soluciones, va camino de convertirse en una cuestión cada vez más difícil de resolver.

Una de las últimas cuestiones en las que se ha puesto el foco es en las agencias inmobiliarias. Tal y como decía al principio, seguro que muchos de nosotros, sino todos, hemos tenido relación en algún momento con alguna. Por supuesto que, como en todos los campos, hay excelentes profesionales que trabajan adecuadamente buscando los mejores acuerdos entre los que buscan una vivienda y los que la ofrecen. Pero, también como en todos los campos, hay algunos que aplican aquel viejo refrán que continúa muy vigente y que dice eso de «a río revuelto, ganancia de pescadores». Y, por este motivo, la Administración ha comenzado a tomar cartas en el asunto.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, a través de la Dirección General de Consumo, ha abierto una investigación a empresas de gestión de alquiler de viviendas por varios motivos. Por una parte, por ofrecer contratos de carácter temporal cuando realmente no lo son porque esa temporalidad no está justificada y lo que realmente está buscando ese inquilino es el alquiler de una vivienda habitual. Por otra parte, por cobrar comisiones indebidas por la gestión del contrato. En este último punto es preciso hacer un inciso porque la reforma es reciente y es importante conocerla para poder exigir su aplicación.

La Ley por el Derecho a la Vivienda modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos y estableció que los gastos de la gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son de cargo del arrendador. Hasta este momento, lo más habitual era que la inmobiliaria cobrara por sus servicios una mensualidad de renta que abonaba el inquilino. De esta forma, al inicio del contrato, este tenía que abonar la primera mensualidad de renta, una más como fianza, otra para el pago de la agencia y, opcionalmente, se podían introducir en el contrato dos más como garantía adicional. Todo sigue igual salvo el pago a la agencia, sea de una mensualidad o de más importe, que, con la nueva regulación, recae sobre el arrendador.

A pesar de este cambio normativo, algunas inmobiliarias, aprovechando el exceso de demanda y la escasez de oferta en el mercado de los alquileres, imponen al arrendatario el pago de estos gastos. ¿Y cómo es que los inquilinos, incluso aunque conozcan sus derechos, los pagan? Porque si es una vivienda interesante prefieren perder ese importe que perder la oportunidad de alquilar en un mercado en el que hay muy poco, o casi nada, donde elegir.

Estas prácticas son abusivas y afectan directamente a los derechos de los consumidores en un bien de primera necesidad como es la vivienda. Pero no son las únicas. En ocasiones, las agencias perciben un importe simplemente por el hecho de enseñar un piso en alquiler. Hay tantos interesados por cada piso que se pueden permitir establecer ese «filtro». Otro mundo aparte, son los contratos, sus cláusulas, la transparencia y la información acerca de las mismas que se da a las partes...

Volviendo al punto de partida, es importante dejar claro que estas prácticas no las aplican todas las agencias. Muchas de ellas trabajan perfectamente en un mercado cada vez más complicado y con mayor regulación. No obstante, a la investigación del Ministerio se han ido sumando iniciativas de diferentes comunidades autónomas, entre ellas la nuestra.

En Asturias, el Consejero de Ordenación de Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos del Principado ha anunciado la aprobación de un decreto para la creación de un registro de agentes inmobiliarios para principios del próximo año. El objetivo es doble: evitar situaciones de indefensión y fraude y garantizar los derechos de los consumidores.

El acceso a este registro implica una nueva regulación de la profesión porque, para su acceso, se precisará el cumplimiento de determinados requisitos tener una formación específica en el sector o tener seguros de garantía para el cliente, etcétera.

Para entender este cambio hay que remontarse a la situación que existía hace veinte años. En aquel momento para ser agente inmobiliario era preciso contar con una titulación específica. Después se desregularizó la profesión y cualquier persona, sin ningún tipo de conocimiento especial, podía trabajar en este campo o abrir su propia inmobiliaria. Y tener conocimientos especiales, es mi opinión, es esencial en este campo porque no solo se trata de captar pisos, enseñar y cerrar operaciones, hay todo un campo legal que rodea los contratos de arrendamiento (y también los de compraventa) que es esencial conocer para dar un buen asesoramiento y evitar problemas futuros a todas las partes implicadas.

Y, llegados a este punto, es muy fácil cerrar este artículo ofreciendo un consejo pero, en este caso, soy muy consciente de que es muy difícil llevarlo a cabo. Sin duda, el consejo es claro: si estamos buscando una vivienda para alquilar, debemos exigir nuestros derechos, no pagar más de aquello que estamos obligados por ley y denunciar a aquellos que actúan en el mercado incumpliendo las normas porque les pueden sancionar y con una importante cantidad. Sin embargo, la realidad nos dice, una y otra vez, que esto no es tan fácil porque, si encuentras una vivienda que encaja en tu precio y en tus preferencias, está la situación como para dejarla escapar aunque ello signifique aceptar condiciones inaceptables.

Por este motivo, y en esta materia que comento hoy, el punto de partida es elegir un buen profesional desde el principio y eso podemos observarlo en muchas ocasiones ya desde el primer contacto. Si ya no nos suena bien lo que nos están contando, quizás es preferible buscar en otra parte.