Arrendamientos de 'renta antigua'

Las publicaciones en el diario EL COMERCIO los días 15 y 17 de junio del corriente año abordaban la situación que va a producirse en breve al finalizar su duración los contratos sobre arrendamientos de locales de negocios concertados antes de la Ley 2/1985 y en los que el arrendatario es una persona física, conocidos vulgarmente como 'de renta antigua'. Ya próxima esa fecha es pertinente hacer algunas consideraciones al respecto puesto que son muchos los contratos que aún están regidos por la anterior ley de 1964 y que resultan afectados, aunque no todos se extinguirán el 1 de Enero de 2015 de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera B de la Ley 29/1994. Dicha norma indica que los contratos en que el arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o su fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad en el local, permitiendo también que si no existe cónyuge y no han pasado veinte años desde la aprobación de la ley de 1964 pueda subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe con la misma actividad que se venía desarrollando en el local.

La larga duración que podía tener el contrato resultó muy favorable para los locatarios que se encontraron en esas circunstancias, que son los que ahora van a perder la situación privilegiada que antes tenían. Por ello han orquestado una respuesta para intentar que no se modifique la situación preexistente, olvidándose de que ya habían conseguido un tratamiento favorable en las leyes de 1964 y 1994. Lo que ahora pretenden es otra prórroga o que la actualización no se lleve a cabo y en este sentido se están movilizando para intentar que la nueva redacción del precepto les perjudique lo menos posible. Prueba de ello es la publicación en medios de comunicación, y en concreto en el diario EL COMERCIO, de los artículos a los que anteriormente se ha hecho mención, los cuales ponen de manifiesto que van a cerrar numerosos negocios.

No es de extrañar que la finalización de un trato de favor haya creado inquietud en los arrendatarios, que se han movilizado para mantener sus privilegios. Muy poca gente querría que se modificara una situación que le favorece, aunque fuera de todo punto injusta para la contraparte. Puede sorprender que no hayan adoptado igual conducta los arrendadores, pero ello es porque, en la mayor parte de los casos, los propietarios son personas físicas, muchos de ellos emigrantes retornados, que invirtieron sus ahorros en la compra de locales pues suponían que obtendrían más rentabilidad con los alquileres que con los intereses que les ofrecían los bancos y que se encontraron con situaciones personales muy adversas por la desvalorización de las cantidades que percibían al no poder revisar o actualizar la renta inicial convenida. Buena prueba de que son ellos la parte más débil del contrato es que sus argumentos no han encontrado eco en los medios de comunicación a diferencia de los esgrimidos por los arrendatarios, que han venido insistiendo en que debe continuar la relación jurídica.

La práctica demuestra además que se vulnera el principio de competencia, ya que muchas personas que podrían mostrar interés en establecerse en las inmediaciones no podrán hacerlo pues no serían competitivas. Ello, incluso, podría dar lugar después a un aumento de los precios al estar en situación de monopolio.

En todo caso cabe señalar que no se extinguen todos los contratos de renta antigua. Aquellos que haya concertado una persona física, y que estén vigentes, continuarán hasta su fallecimiento o jubilación. Ahora bien, la Disposición Transitoria Tercera de la ley de 1994 permitía la subrogación de un cónyuge y, en su defecto, de un descendiente. Sin embargo, el trato que dispensa la norma a cada uno es diferente. Mientras que el cónyuge subrogado podía traspasar el local y el nuevo arrendatario podía continuar con el contrato, aunque el arrendador no lo quisiera, por un periodo de diez años o los que faltaran hasta completar veinte desde la aprobación de la Ley; cuando el subrogado era un descendiente, no podía traspasar y el contrato finaliza el 1 de Enero de 2015.

En definitiva pueden darse diferentes situaciones que paso a analizar:

a) Que el arrendatario inicial continúe al frente del negocio. Son ya escasos estos supuestos pero todavía perviven algunos, puesto que los trabajadores autónomos no tienen la obligación de jubilarse a una edad determinada. En esta situación el contrato durará, si lo quiere el arrendatario, hasta el momento de su jubilación o fallecimiento. En este sentido se pronuncian el auto de 17 de Diciembre de 2013 y la sentencia de 21 de Enero de ese año, ambos del Tribunal Supremo.

b) Que se hubiera subrogado el cónyuge del arrendatario y continúe con la misma actividad en el local. En este caso, podrá continuar hasta el momento de su jubilación o la fecha de fallecimiento.

c) Que el arrendatario original o bien el cónyuge hubieran realizado un traspaso. En este caso, la duración del contrato depende de la fecha en que este se haya producido.

a. Entre el 1 de Enero de 1985 y el 1 de Enero de 1995. Si el traspaso tuvo lugar en estos diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994, el contrato se prorroga por otros cinco años (Disposición Transitoria Tercera). Es decir, la relación jurídica continúa hasta el 31/12/2019.

b. El traspaso tuvo lugar entre el 1 de Enero del año 1995 y el 24 de noviembre del año 2004. Es decir, con la Ley del 94 ya en vigor y habiendo pasado a día de hoy veinte años desde la aprobación de la misma. En este caso, ya ha pasado este plazo así como los diez años desde la fecha del traspaso. Por lo tanto el contrato se extinguió el 24/11/2014

c. El traspaso se hay producido después del 24 de Noviembre de 2014. Aunque ya han pasado 20 años desde la aprobación de la ley, puede no haber pasado diez años desde el traspaso. Por lo tanto este es el plazo que marca la extinción de la prórroga forzosa.

d) Que se hubiera subrogado un descendiente, bien porque no hubiere cónyuge o a este no le interesara continuar con el arrendamiento dedicándose a la misma actividad. En este caso la norma indica que el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años desde la entrada en vigor de la Ley. Por consiguiente, el contrato terminaría el 31 de Diciembre de 2014.

Conclusiones

El 31 de Diciembre de 2014 finalizan algunos contratos de arrendamiento de local de negocio, pero los propietarios deben saber que son sólo una parte de los concertados antes de la entrada en vigor del Real Decreto ley 2/1985 de 30 de Abril que suprimió la prórroga forzosa en estos contratos.

El supuesto más claro de extinción es el de la subrogación de un descendiente del arrendatario al que se refiere la Disposición Transitoria Tercera y que tiene como premisa que no se haya subrogado el cónyuge, bien porque no exista, o haya fallecido con anterioridad, o no le interese que continúe la relación arrendaticia. En este caso, el 31 de Diciembre del año 2014 se extingue la relación jurídica y el arrendatario debe dejar el local a disposición de su propietario, salvo que las partes se hayan puesto de acuerdo en que el contrato se prorrogara voluntariamente para el locatario y, si este lo desea, obligatoriamente para el arrendador.

José Ignacio Álvarez Sánchez es magistrado