Más de la mitad de la vivienda que se compra en Asturias se paga sin hipoteca

En poco más de una década, el tiempo que ha transcurrido entre la Gran Recesión y la actualidad, los hogares y empresas se han despojado de 120.000 millones de euros de su deuda hipotecaria. Un 20% de su pasivo. Los estragos de la crisis de 2008, que dejó por el camino familias al borde de la quiebra, impagos generalizados y desahucios, siguen resonando hasta tal punto en las cabezas de los españoles que ahora ni se endeudan en la misma proporción ni la banca concede créditos con tanta manga ancha como lo hacía antes. Ese es precisamente el argumento del Ministerio de Economía, liderado por Nadia Calviño, y las entidades para defender un plan de ayudas hipotecarias que, aunque necesario, no se enfrenta al mismo «riesgo» que la economía vivió hace apenas diez años. «La situación es hoy muy distinta», insisten fuentes gubernamentales.

Los ciudadanos han aprendido bien la lección que les dio una crisis inmobiliaria sin parangón. Y existen varias estadísticas que apuntan a esta nueva realidad. La más relevante -a pesar de la creencia social generalizada- es que los españoles no están tan hipotecados como sus vecinos europeos. De todas las viviendas levantadas por todo el país, aproximadamente un 28% se encuentran hipotecadas. Es decir, sus propietarios siguen pagando el préstamo que pidieron en su momento para financiarlas, según el último dato actualizado de la OCDE. Esa proporción es similar a la de otras grandes economías, como la de Reino Unido, donde pesa un crédito sobre un tercio de las viviendas, al igual que ocurre en Portugal. Y es casi idéntica la realidad por la que se atraviesa en Irlanda o Luxemburgo. Solo supera a la de países como Alemania, donde un 17% de los inmuebles siguen hipotecados, o Francia, con un 22%.

En lo que sí difiere España frente a sus socios europeos es en el porcentaje de viviendas en alquiler (una de cada cuatro) frente a parques de arrendamiento que superan claramente el 50% de los inmuebles, como en Alemania, Austria o Dinamarca.

La drástica reducción de la deuda hipotecaria de la última década responde «al volumen de amortizaciones que se han acelerado en los últimos meses», según explica Carles Solé, coordinador de formalización hipotecaria de Tecnotramit. A su juicio, «el ahorro acumulado en los últimos años se ha aprovechado para poder atender las deudas y ponerse más al día entre una buena parte de los ciudadanos».

El papel que han tomado las amortizaciones (en la práctica, quitarse más deuda hipotecaria de encima de la que corresponde por las cuotas mensuales, sobre todo a final de cada año) explica la caída del pasivo de las familias. Estos movimientos suelen hacerlos quienes han conseguido acumular ahorros a lo largo de un año para reducir las letras o, en su caso, el plazo del crédito. Precisamente, entre las medidas aprobadas por el Gobierno esta semana para amortiguar la subida del euríbor se encuentra la eliminación de las comisiones por 'amortización anticipada' durante 2023. Es decir, que quien reduzca buena parte de su deuda o directamente se quite su préstamo de encima no tendrá que pagar al banco la correspondiente comisión, que suele situarse entre un 0,25% y un 0,5% del capital. Esto es una media de entre 250 y 500 euros por liquidar el crédito inmobiliario.

Pero si el pasado está plagado de sacos que van cayendo del globo para conseguir que remonte el vuelo, el futuro pasa por una radiografía similar en el mercado bancario: hipotecas cada vez más restringidas, con una financiación que está lejos de superar el 100% del valor del inmueble, como ocurría durante la burbuja inmobiliaria; concesión de préstamos a perfiles más que solventes; y una menor petición de fondos para financiarse.

Los ciudadanos no piden tanto dinero como lo hacían hasta antes de la anterior crisis al banco para hipotecarse y muchos ni lo hacen. En septiembre, solo un 46% de las operaciones de compraventa fueron financiadas, según el Consejo del Notariado. Es decir, más de la mitad se compraron a tocateja, sin pedir un crédito al banco, con el dinero contante y sonante. En el caso asturiano, el porcentaje que se financió es aún inferior, un 44,2%. La tendencia, no obstante, no se inicia con la escalada del euríbor, sino que es previa. De hecho, en el Principado se adquirieron 10.498 viviendas en los primeros nueve meses del año y, sin embargo, solo se registraron 4.735 préstamos hipotecarios para poder pagar estas operaciones. Esta cifra ronda el 45% del total.

El informe de los notarios ofrece otros datos. Así, el mes en el que se compraron más viviendas en la región fue marzo, con 1.382 adquisiciones, y también fue en el que más préstamos hipotecarios para este fin se suscribieron: 657. Esa cantidad pudo financiar alrededor del 47,5% del total.

Pero, además, los que sí se hipotecan son mucho más conscientes de la realidad que pueden asumir. Los golpes financieros del pasado se lo recuerdan constantemente. «Muchos no pueden permitirse una vivienda por la disparidad entre salarios y precios y coste de la hipoteca», sostiene Patricia Suárez, presidenta de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros). Hay dos cifras claves en este sentido: la banca raramente financia préstamos que supongan más de un 30% de los ingresos de un hogar; y, a la vez, no concede más de un 72% del valor de tasación del inmueble. Desde el punto de vista práctico, una familia con una renta de 3.000 euros al mes podrá acceder a una hipoteca máxima de 300.000 euros, y el valor de esa vivienda no superará los 380.000.

En este sentido, los asturianos cuentan con otra baza para hacer frente al euríbor: la menor cuantía de los créditos que solicitan. Así, según los datos de los notarios, mientras que a nivel nacional la hipoteca media solicitada durante los distintos meses del año se situó en una horquilla que va de 142.230 euros a 167.055, en el caso del Principado las cifras se situaron entre 108.489 y 129.579.

El coste del metro cuadrado también es sensiblemente más bajo en la comunidad. En concreto, osciló entre los 1.251 euros, el precio más alto, que se dio en enero, y los 1.079 de mayo, frente a las cifras nacionales, que rondaron durante todo el periodo los 1.600 euros. Y otra ventaja en el Principado, según la Estadística Registral Inmobiliaria, es que los asturianos se sitúan en segunda posición, solo tras Murcia, en el porcentaje del coste salarial que destinan a pagar la cuota hipotecaria, con un 24,1%.

¿Y quiénes son esos compradores que no necesitan hipoteca? Por una parte, son familias con ahorro acumulado, pero también empresas. «Se trata de inversores, grandes o pequeños», indica Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas. «Cuando no te pagan nada por un depósito o la Bolsa pasa por un momento de riesgos, los ahorradores optan por invertir en vivienda, porque, además, ese activo aguanta muy bien la elevada inflación», defiende Pedraza. Este experto calcula que la rentabilidad bruta de la inversión inmobiliaria puede alcanzar el 9%, entre la revalorización y lo que se obtiene por el alquiler. Un porcentaje muy lejano al de otros muchos activos. Pero también hay otros compradores que no necesitan financiación: los grandes inversores que tienen una alta solvencia y que encuentran verdaderas oportunidades en el mercado sin necesidad de esperar a la aprobación de un crédito.

Entre ellos se encuentran una buena parte de extranjeros, que también apuestan por adquirir inmuebles. No obstante, en Asturias este caso no tiene un peso importante y sí más el perfil de comprador de una segunda residencia, sobre todo, en las zonas costeras. Se trata de adquisiciones que se realizan, en la mayoría de casos, cuando la familia ya cuenta con cierto desahogo económico y, en muchas ocasiones con el ahorro total para ello.

Sin olvidarnos de todas las viviendas que siguen transmitiéndose vía herencias o donaciones y que, por tanto, no precisan hipotecas. De las 87.000 transmitidas en España en septiembre (dato del INE), 57.000 fueron compraventas, 15.000 herencias y 1.600 donaciones familiares. En el Principado, el Instituto Nacional de Estadística (INE) cuantificó 1.620 transmisiones, 878 mediante compraventa, 30 de donaciones y 409 de herencias.

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