La vivienda necesita menos ruido y más actuación
Lamentamos que se haya hecho de este tema un campo de batalla política, cuando lo que necesita es un análisis alejado de ideologías y empezar a actuar ya con soluciones más allá de la lucha partidista
El acceso a la vivienda es ya la primera preocupación de los españoles, y también de los asturianos, sobre todo los más jóvenes. Es un ... problema social que ahora aparece, al fin, en el centro de todo debate político. Se ha convertido en un problema de primer orden porque no se ha abordado a tiempo, porque no se le quiso mirar de frente hasta que, irónicamente, el elefante ya no entraba en la habitación.
Nos alegra que al fin se haya tomado conciencia de la magnitud del problema. Es cierto que nos hubiera gustado que se hubiera hecho antes, ya que desde Fade llevamos tiempo poniéndolo sobre la mesa y haciendo propuestas concretas para Asturias, en el ámbito de la Concertación, sin que se haya avanzado mucho. También que se hubiera contado antes con las empresas, porque solo con la colaboración empresarial se le pondrá remedio. Somos, como tantas veces, parte de la solución y no del problema.
Estos últimos días se han sucedido actos, promesas y anuncios para tratar de resolver la cuestión y, finalmente, se empiezan a explorar soluciones. Lamentamos que se haya hecho de este tema un campo de batalla política, cuando lo que necesita es un análisis alejado de ideologías y empezar a actuar ya con soluciones que, más allá de la lucha partidista, son compartidas por todos. La polarización dificultará la solución, sin que haya un metro cuadrado construido que mejore la situación de acceso a la vivienda en España.
Parece que hay consenso en un punto importante sobre el que llevamos tiempo alertando: existe un problema de oferta. La población española crece, y también lo hace ligeramente la asturiana. Además, crece el número de hogares, ya que las familias son cada vez más pequeñas. Por tanto, hacen falta más viviendas. El Banco de España cifraba recientemente en 600.000 viviendas este déficit. Aunque esta necesidad no se distribuye uniformemente por todo el territorio español, en Asturias también existe déficit, sobre todo en las principales poblaciones.
Llevamos muchos años de producción insuficiente de vivienda. Desde 2011 a 2019, la producción fue reducidísima, con años de menos de 300 viviendas terminadas: consecuencia directa de la crisis, que paralizó radicalmente la construcción. Solo a partir de 2020 hemos visto una cierta recuperación, con producciones superiores a 1.500 viviendas y en 2023 superamos las 2.000 viviendas terminadas, pero sigue siendo insuficiente dado el crecimiento de la demanda y el déficit acumulado. Necesitaríamos acercarnos a las 3.000 viviendas iniciadas anualmente para cubrirlo. Especialmente grave es la escasa producción de vivienda protegida, con apenas 100 viviendas construidas de media en los últimos 10 años, lo que representa solo un 7,7% del total.
Las causas son múltiples: dificultad en la gestión de suelo, altos costes de construcción, infrafinanciación, inseguridad jurídica y escasa inversión pública en políticas de vivienda. Y no es cierto que el problema se solucione exclusivamente mediante la movilización de las viviendas vacías. Estas se encuentran principalmente en los municipios más pequeños y no en las grandes ciudades, donde está la demanda. Muchas, además, tienen una antigüedad y estado que no las hace adecuadas.
Asturias tiene el mayor porcentaje nacional de parque de viviendas no principales de construcción anterior a 1940 (un 32,5%), y solo 1 de cada 3 viviendas es posterior a 1980. Por supuesto, hay que rehabilitar, pero rehabilitar también es caro, lleva tiempo y requiere recursos. Por tanto, debe acompañarse de la construcción de vivienda nueva. El aumento del número de transacciones de vivienda se centra, sobre todo, en la segunda mano, mientras que las compraventas de vivienda nueva se mantienen en torno al 8% del total, cerca del mínimo histórico de 2019 (7,8%). Esto se debe, fundamentalmente, a la falta de vivienda nueva.
Necesitamos construir viviendas, especialmente viviendas asequibles, tanto en compra como en alquiler. Existe escasez de vivienda en alquiler (por falta de viviendas y por la inseguridad que hace que muchos propietarios no las alquilen), pero también es cierto que muchos jóvenes que desean comprar se ven condenados a alquilar porque no tienen los recursos necesarios. Nuestra obligación, y también la de la Administración, es proveer a los ciudadanos todo tipo de vivienda para que puedan elegir el régimen de tenencia que prefieran. ¿Quiénes somos nosotros para decidir cómo deben vivir? Démosles la posibilidad de escoger. Este es el gran reto.
Es importante tener claro la magnitud de este desequilibrio. No se solucionará únicamente mediante la construcción de vivienda pública. Construir más vivienda publica es necesario, pero según el propio anuncio de la Consejería de Vivienda, supondrá, en el mejor de los casos, la construcción de 600 viviendas durante esta legislatura, unas 150 viviendas anuales, aproximadamente un 5% de las necesarias. Y los anuncios de dar prioridad a una empresa pública para la compra de viviendas y suelos ofrece más incógnitas que certezas. ¿Con qué recursos lo haría? ¿Por qué no se apoya el Gobierno en un sector empresarial consolidado que está listo para responder al problema?
Es cierto que hace falta más inversión publica en vivienda, para ampliar el parque de vivienda, con especial énfasis en la eficiencia energética y en la sostenibilidad. Pero no se puede fiar todo al intervencionismo. La vivienda es un problema complejo que requiere acciones coordinadas entre la Administración nacional y las regionales, con la implicación de los actores clave: promotores, constructores y financiadores.
Y, ¿cómo lo hacemos? Estas son algunas soluciones clave:
1. Disponibilidad de suelo y colaboración público-privada.
La falta de suelo es el gran cuello de botella para la construcción de viviendas. Se tarda de media entre 5 y 10 años en desarrollar suelo finalista, un plazo inasumible. Además, el proceso está lleno de inseguridad, lo que desanima la inversión. Necesitamos reglas claras y estables. Es imprescindible modificar la Ley del Suelo para simplificar trámites y ofrecer seguridad jurídica.
A corto plazo, deben movilizarse los suelos públicos para la construcción de vivienda asequible y facilitar cambios de uso de solares vacantes en las ciudades. Esto permitiría solicitar licencias inmediatas para construir cientos de viviendas en los principales ayuntamientos. Propuestas como las del Plan Llave de Gijón van bien encaminados en este sentido.
2. Agilidad en la tramitación de licencias y simplificación de trámites.
En muchos casos, el tiempo necesario para informes y licencias es casi igual al de la propia construcción. Estos plazos se agravan más en el caso de la vivienda protegida.
3. Actualizar el precio del módulo de vivienda protegida.
Los costes de construcción han subido más de un 30% en los últimos cuatro años. Si no se actualiza el precio del módulo, la construcción de vivienda protegida no será rentable y, simplemente, no se hará.
4. Financiación.
El nuevo plan de vivienda debe incluir importantes recursos, especialmente para la construcción de alquiler asequible y movilizarlos de forma ágil. Y también es positiva la inversión publica para facilitar la innovación e industrialización del sector.
5. Fiscalidad.
Los impuestos suponen más del 25% del precio total de una vivienda. Para abaratarla, deben reducirse. Por ejemplo, el IVA de las viviendas asequibles debería ser del 4%, especialmente para las adquiridas como primera residencia por jóvenes. También debe revisarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la fiscalidad de las entidades de arrendamiento.
6. Seguridad para los propietarios.
Es imprescindible una legislación clara que de seguridad a los propietarios para que pongan las viviendas en alquiler, que regule las actualizaciones de las rentas y garantice el cobro en caso de impago. Y son acertadas las propuestas ofrecer garantías públicas del cobro de los alquileres a los propietarios.
Lejos de convertirse en una fuente de conflicto político, este tema debería ser objeto de consenso, dada su trascendencia e importancia para tantas familias y personas. Es el momento de impulsar un pacto de Estado que involucre no solo a los principales partidos, también a todos los niveles de la Administración pública: nacional, autonómica y local y, en especial, al sector. Solo con este esfuerzo conjunto podremos dar respuesta a uno de los mayores problemas sociales de nuestro tiempo y de nuestros jóvenes.
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