Abogadas al Rescate

Cuatro claves de la nueva situación de los pisos turísticos en las comunidades de propietarios

No cabe duda de que en la situación actual del mercado inmobiliario, la posición del Gobierno de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos, especialmente los de las grandes ciudades, es la de ir cercando cada vez más a los pisos turísticos exigiendo más requisitos para la concesión de nuevas licencias, restringiéndolas en determinadas zonas, estableciendo un registro necesario para poder alquilar de este modo o prometiendo establecer un sistema fiscal más duro en el futuro. Todo ello con la vista puesta en que la oferta de viviendas en alquiler habitual se amplíe y con ello se dé una tregua al alza de los precios que existe actualmente.

Dentro de de esta línea juegan un papel muy importante las comunidades de propietarios. La mayor parte de los alquileres turísticos que existen en ciudades y pueblos son precisamente pisos dentro de una comunidad de propietarios. Hasta hace relativamente poco tiempo, estas tenían casi nada que decir al respecto, salvo que en sus estatutos viniera expresamente prohibido, regulación sumamente difícil de encontrar en la mayor parte de los casos, aunque alguna hemos visto en los edificios de más reciente construcción.

Ya en los últimos años las discusiones internas de algunas comunidades se judicializaron y algunos pleitos terminaron llegando, recurso tras recurso, hasta el Tribunal Supremo que fijó doctrina y límites interpretando lo que hasta ese momento decía expresamente la ley. Para nuestro Alto Tribunal, el destino de las viviendas para uso turístico se considera una actividad empresarial por lo que, si nada se dice expresamente en los estatutos, se puede prohibir por la comunidad, con la adopción de un acuerdo adoptado en junta por las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Y esto es lo que hasta ahora veníamos aplicando cuando una comunidad se planteaba el problema y había que aprobar la solución correspondiente. Sin embargo, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, la situación da un giro de ciento ochenta grados, en primer lugar, porque se regula expresamente y, en segundo lugar, porque cambia completamente el sentido de adopción de los acuerdos.

Estas son las cuatro claves esenciales para entender la nueva situación de los pisos turísticos en las comunidades de propietarios:

Hasta ahora, como hemos dicho, la comunidad podía prohibir, si no venía así establecido ya en los estatutos o en el título constitutivo, que las viviendas se destinaran a un uso turístico. Ahora también puede hacerlo así. Puede prohibir, aprobar, limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad, suponga o no modificación del título constitutivo con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, el gran cambio que introduce la ley es que, a partir de su entrada en vigor el tres de abril de 2025, ninguna vivienda se puede destinar a este uso sin el permiso previo de la comunidad. Si algún propietario pretende ejercer este tipo de actividad, no basta con que no se encuentre expresamente prohibido, sino que tiene que solicitar el correspondiente permito a la junta de propietarios. La junta tiene valorarlo y votarlo. Se podrá autorizar el uso si votan a favor tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Con este cambio normativo se establece además que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera no sólo de los propietarios sino también de los ocupantes de cualquier vivienda (por ejemplo, un arrendatario) requiera a quien realice esta actividad sin que haya sido expresamente aprobada por la junta la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las correspondientes acciones judiciales.

Esta normativa no tiene efectos retroactivos de tal forma que si alguien ya viniera ejerciendo esta actividad turística en el edificio de forma legal, es decir, con licencia y aplicando la normativa sectorial turística correspondiente, podrá seguir haciéndolo y no precisará permiso por parte de la comunidad de propietarios.

El cambio, por tanto, es muy importante. Si un propietario tiene una vivienda vacía y piensa destinarla a un uso turístico debe enfrentarse, además de al cumplimiento de toda la normativa administrativa, a obtener el correspondiente permiso dentro de su comunidad de propietarios. La situación se complica pero existe una alternativa para obtener una rentabilidad estable y segura, y esa es a la que precisamente va encaminada la norma. Hoy en día, tal y como se encuentra el mercado, la mejor opción es volver a pensar en el alquiler de vivienda habitual, cuidado la elección del inquilino para evitar problemas de impagos e inquiocupación y utilizando los mecanismos que nos permite la normativa para hacer un buen contrato con seguridad. Además fiscalmente se va a convertir en la mejor elección.