Elena Cuervo, abogada: «A pesar de que las leyes no protegen a los propietarios, el alquiler seguro es posible»

La ley de vivienda entró en vigor hace dos años con el firme propósito de mejorar la situación del mercado del alquiler inmobiliario. Para los inquilinos parecían buenas noticias, porque lograban algunas mejoras como no tener que pagar la agencia, no actualizar la renta según el IPC aplicándose porcentajes máximos, nada de cuotas o pagos extra que no estuviesen recogidos en un contrato anterior... pero lo que ha sucedido es que no hay viviendas para alquilar y las rentas son cada vez más altas, como nunca antes.

Del lado de los arrendadores, se anunciaban beneficios fiscales que demostraron ser claramente insuficientes y que en la práctica se tradujeron en un empeoramiento, pues mientras que antes el porcentaje de reducción de los ingresos obtenidos era del 60%, ahora la mayor parte de las veces es del 50%, porque para optar al 90% tienen que darse requisitos que rara vez concurren.

En estos dos años hemos asesorado a muchos propietarios, que no saben qué hacer con su vivienda vacía. La mayoría no son empresas ni tampoco especuladores. Son personas que tras muchos años de esfuerzo y trabajo han logrado adquirir una segunda propiedad o la han heredado de sus padres y alquilándola pueden optar a lograr unos ingresos con los que complementar su pensión o su salario, para vivir un poco más holgados. Pero tienen miedo, porque no saben ya que es lo que pueden hacer.

Su primera intención fue optar a alquilar de forma temporal o como vivienda turística, ante el miedo de inquiocupación y procedimientos de desahucio lentos. Pero tras nuevas medidas legales la comunidad de propietarios tiene que autorizar por 3/5 una vivienda turística y además ahora hay que registrar este tipo de alquileres y, en el caso de los temporales, justificar esta temporalidad. Se anuncian además nuevos cambios fiscales para las viviendas turísticas y vacacionales con un tipo de IVA del 21% cuando un hotel aplica un 10%.

Ante estas nuevas dificultades los propietarios optan por dejar la vivienda vacía o por venderla. Pero no salen viviendas al mercado del alquiler.

Y la pregunta que hay que hacerse es esta: ¿es posible alquilar de forma segura?

Sí, es posible hacerlo. El hecho de que la ley no lo facilite no significa que lo impida. Lo que sucede es que actualmente la legislación no protege por defecto a los propietarios, es decir, que si quieren seguridad tendrán que tener los conocimientos suficientes o contar con suficiente asesoramiento legal para tejer una red de seguridad que les permita poner a salvo su propiedad en caso de que haya inconvenientes, que no siempre tienen por qué producirse, especialmente si las cosas se hacen correctamente.

Pensemos, para empezar, que ahora estamos en un momento único para elegir a un inquilino solvente, ya que hay muchas mas personas buscando vivienda que propiedades en alquiler. Según el Observatorio del Alquiler actualmente de media en España hay 112 interesados por cada vivienda que se alquila y esta cifra se eleva a 300 en algunos lugares como en Barcelona. Con este dato y mientras el mercado no se estabilice, la principal de preocupación no deberían ser los impagos. Hay que hacer una buena selección del arrendatario y establecer garantías adicionales a través de un buen contrato de arrendamiento. Pero el contrato no es la única medida de seguridad, hay muchas cosas a tomar en cuenta.

En cuanto al formato de alquiler más adecuado a corto o medio plazo, el alquiler destinado a vivienda habitual del inquilino es obviamente el que tiene perspectivas de obtener mejor fiscalidad porque es el objetivo a conseguir y hacia ahí se encaminan las próximas reformas, que penalizan los alquileres de temporada y vacacionales.

Aunque el alquiler de vivienda habitual es el que más miedo despierta entre los futuros arrendadores, también es el que menos gestiones implica para ellos y siguiendo un paso a paso para no cometer errores y haciendo las cosas bien se puede lograr un alquiler minimizando los riesgos.

¿Por qué no se está haciendo? Porque no es fácil encontrar en quien confiar y porque los propietarios cuando buscan ayuda se encuentran que las empresas que ofertan alquileres seguros se llevan una buena parte del beneficio. Algunas optan por el rent to rent, es decir, alquilan la propiedad a cambio de un ingreso seguro pero para luego alquilar la vivienda por un precio superior, llevándose un beneficio. Otros solamente gestionan, de modo que es el propietario quien figura como arrendador, perciben la renta, descuentan gastos y comisiones e ingresan la diferencia. Este tipo de empresas hacen un servicio y obviamente tienen que cobrar por ello. Pero no es una solución que convence a todos los propietarios, que no quieren perder el control de su propiedad ni repartir con nadie sus beneficios.

Los propietarios que quieran alquilar y quieran hacerlo tomando el control y siendo ellos quienes perciben la renta por entero necesitan adquirir los conocimientos necesarios para poder actuar con seguridad o actuar debidamente asesorados.

Es posible, ya lo estamos haciendo. Muchos propietarios ya saben que el antídoto del miedo es el conocimiento y que hay una forma de hacer las cosas bien, para poder obtener ingresos al mismo tiempo que se ponen viviendas en el mercado, que es lo que hace falta. Esto hará que el mercado se regule, que los precios se equilibren, que todo vuelva a la normalidad.

Pero no nos engañemos, ayudaría mucho que hubiera medidas legales que aportaran la seguridad que tanto se necesita.

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