Las viviendas de uso turístico o vacacionales

Las viviendas de uso turístico o vacacional son una opción muy bien valorada por quienes nos visitan pero ¿se están haciendo las cosas bien? Son muchos los propietarios que cumplen con la normativa y que pagan sus impuestos, mientras que otros ofertan sus viviendas sin cumplir los requisitos legales, lo que supone una competencia desleal para aquellos que si se esfuerzan por hacer las cosas bien.

Vamos a repasar los conceptos y requisitos esenciales, porque resulta un poco confuso.

Unas y otras son viviendas en las que se cede temporalmente para servicio de alojamiento a cambio de un precio sin que llegue a constituir en ningún caso la vivienda habitual del usuario. Se ofrecen amuebladas y equipadas en condiciones de poder ser usadas inmediatamente y se comercializan y promocionan a través de canales turísticos.

Si la vivienda se encuentra dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal estamos ante el caso de viviendas de uso turístico. Si la vivienda es independiente, estamos ante viviendas vacacionales. En estas últimas solo se permite el servicio de alojamiento íntegro, es decir, de toda la vivienda, mientras que en el caso de los pisos, se permite que el servicio se preste de forma íntegra o por habitaciones.

Es importante distinguir este tipo de viviendas de los establecimientos de alojamiento turístico, (apartamentos turísticos y alojamientos de turismo rural, como hoteles rurales, casas de aldea, etcétera) que cuentan con su propia normativa.

También hay que distinguirlas de los arrendamientos de temporada, que se rigen por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En estos se cede el inmueble para que el arrendatario lo utilice como su vivienda habitual, no con una simple finalidad turística, aunque solamente durante un tiempo concreto como, por ejemplo, los estudiantes durante el curso escolar, un trabajador temporal que necesita alojamiento durante unos meses, etcétera.

Las viviendas de uso turístico y vacacional cuentan con normativa específica dentro del ámbito de competencia de las comunidades autónomas y se encuentran expresamente excluidas de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia, si somos propietarios de una vivienda y deseamos destinarla a uso turístico o vacacional es importante que analicemos la normativa al respecto de nuestra comunidad autónoma y también la normativa municipal por si nuestro ayuntamiento requiriera para la apertura la tramitación de algún tipo de licencia dentro del ámbito local.

Si la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal hay que comprobar lo que dicen el título constitutivo y los estatutos por si existe algún tipo de limitación o prohibición. Pero además la junta de propietarios puede acordar limitar o condicionar el uso de estas actividades turísticas, venga o no establecido de alguna forma en el título constitutivo o incluso establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realicen estas actividades, siempre y cuando se adopten los acuerdos respetando los requisitos y límites legales. Ahora bien, los acuerdos sobre viviendas de uso turístico no pueden tener efectos retroactivos por lo que si en un edificio se venía realizando una determinada actividad en algún piso y posteriormente la comunidad adopta este acuerdo no se puede imponer esa limitación o prohibición al propietario que ya la viniera efectuando con las debidas autorizaciones administrativas de fechas anteriores al acuerdo.

Además de comprobar la normativa autonómica, municipal y de nuestra comunidad de propietarios si estamos en un edificio en régimen de propiedad horizontal, como ya hemos explicado, el primer paso, que es imprescindible, es realizar la tramitación de alta como vivienda turística o vivienda vacacional de nuestro inmueble. Esta tramitación se realiza en la comunidad autónoma conforme a su normativa, normalmente ante el servicio administrativo encargado de turismo, si bien esta es bastante similar en todas las autonomías e implica una declaración de inicio de actividad. Será necesario acreditar que la vivienda cumple determinadas características y aportar la documentación requerida.

Las viviendas han de encontrarse amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación. Debe garantizarse su reposición en caso necesario.

• Tienen que tener un perfecto estado de mantenimiento, con todos sus elementos con un funcionamiento adecuado, y en perfecto estado de limpieza.

• Deben contar con suministro permanente de agua fría y caliente, energía eléctrica, calefacción, extintor, iluminación de emergencia...

• Suelen añadirse requisitos relativos al número de habitaciones y de baños en relación con el número de metros cuadrados de la vivienda y a las condiciones de estos. Por ejemplo, que las habitaciones tengan ventilación al exterior o que el número de baños sea proporcional al número de usuarios que se permitan en la vivienda.

• Deben tener contratado un seguro de responsabilidad civil para proteger cualquier daño que pueden sufrir los clientes que se hospeden.

La vivienda debe mostrar un pictograma con su calificación como vivienda turística o vivienda vacacional y su número de inscripción. Será necesario realizar un registro de entrada, de forma similar a cuando nos alojamos en un hotel. El cliente puede exigir una copia del contrato con los datos esenciales tales como fechas de alojamiento, precio, impuestos, datos de las partes... También tiene que tener a su disposición un teléfono de atención permanente y hojas de reclamaciones.

Alojarse en una vivienda de uso turístico o vacacional debidamente registrada aporta seguridad al turista, ya que se trata de un inmueble que ha de reunir determinados requisitos. La mayoría de las páginas web que ofrecen este tipo de alojamiento exigen contar con número de registro para poder acceder a la plataforma online, aunque no suelen responsabilizarse de la veracidad de este hecho. En cualquier caso lo cierto es que abundan las viviendas que no cumplen la normativa, a pesar de exponerse a sanciones administrativas, pero si estamos suficientemente informados siempre podremos elegir aquellos establecimientos en los que podamos exigir nuestros derechos.

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