Elena Cuervo, abogada: «Al alquiler de habitaciones acuden muchas personas por necesidad, pero es una asignatura pendiente en materia de regulación»

El primer problema es determinar si este tipo de arrendamientos queda comprendido dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos o si, por el contrario, aplica el Código Civil. Si bien la respuesta no es unánime, la mayor parte de los juristas se inclinan por entender que están excluidos de la primera y, por tanto, su regulación se sujeta al Código Civil. Esto supone que los inquilinos no pueden exigir algunos derechos muy importantes como la duración mínima del contrato de cinco años y las posteriores prórrogas por tres años más. La duración será la expresamente acordada por las partes.

Tampoco es tarea fácil el tratamiento fiscal de este tipo de alquileres, porque no es lo mismo alquilar como vivienda habitual del inquilino que hacerlo por temporada. Tampoco es igual si además de alquilar las habitaciones se incluyen otros servicios complementarios como limpieza, lavado de ropa, alimentación... Por ello hay que analizar cada caso, complicándose más la cuestión si en la misma vivienda unas habitaciones se alquilan temporalmente (por ejemplo a estudiantes) y otras todo el año.

Por otro lado en el alquiler por habitación, cuando un inquilino no paga la renta, hay que acudir a la vía judicial para instar un desahucio, no hay atajos. De hecho el mayor porcentaje de desahucios corresponden al alquiler por habitaciones. No es de extrañar si tenemos en cuenta que precisamente es la solución que buscan los trabajadores con rentas más bajas. Mejor pronóstico pueden tener los alquileres de estudiantes cuando sus padres, si cuentan con recursos elevados, los avalan. Sin embargo, los estudiantes no son el perfil preferido por los arrendadores que buscan no tener problemas con sus vecinos.

Muchas personas están optando por alquilar viviendas completas para subarrendarlas después por habitaciones en un negocio que empieza a extenderse bajo la denominación «rent to rent». Esto requiere un primer contrato para uso distinto del de vivienda con una expresa autorización para subarrendar, cuestión que también requiere un estudio detallado.

Puesto que tan solo alquilan una habitación con derecho de uso de determinadas zonas comunes, el propietario suele tener acceso a la vivienda (que no a la habitación) lo que implica que la intimidad pueda verse mermada.

El hecho de compartir vivienda con otras personas supone una convivencia inevitable en la que pueden interferirse unos y otros ocupantes en función de sus horarios de trabajo, costumbres y caracteres.

Muchos inquilinos se encuentran con arrendadores que les obligan a pagar en metálico para no declarar los ingresos, no responden a sus peticiones de solventar problemas de averías, se niegan a hacerles un contrato por escrito, les piden garantías que pudieran ser consideradas abusivas o el precio de la habitación es excesivo dadas las circunstancias... en definitiva, es un tipo de alquiler en el que en ocasiones se abusa de la necesidad de los inquilinos.

Para evitar estos problemas a veces varias personas se ponen de acuerdo para alquilar juntas una vivienda por entero. En este caso el problema habitual es que después no puede uno solo desvincularse del contrato si el arrendador no lo consiente y mientras esté en vigor el arrendador puede reclamar el total de la renta solidariamente a cualquiera de ellos. La consecuencia es que cada inquilino no puede despreocuparse limitándose a pagar su parte. Esto lo convierte en una opción desaconsejable.