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¿Eres uno de esos propietarios que tiene una vivienda vacía y se está planteando sacarle partido y obtener alguna rentabilidad alquilándola? ¿Estás pensando que quizás la mejor opción es la de obtener una licencia como piso turístico? ¿Crees que con esta elección vas a tener menos problemas? Siento decepcionarte pero esta alternativa cada vez resulta más complicada.
Hasta hace relativamente poco tiempo tal vez te hubiera dicho lo contrario porque realmente funcionaba muy bien. Aunque implicaba ciertos gastos de gestión (entrada y salida de ocupantes, limpieza, mantenimiento...), fiscalmente su gestión no era compleja y, al ser estancias muy cortas, se evitaban riesgos como impagos, daños o la inquiocupación. Sin embargo, ante la actual situación del mercado de la vivienda, las cosas han cambiado y continúan cambiando a peor para los propietarios de pisos turísticos.
En la mayor parte de las ciudades, lo compruebas cada día en las noticias, especialmente en determinadas zonas o barrios, existe una alta demanda de vivienda y la oferta es escasa. La razón es clara: hay propietarios que no se animan a alquilar porque temen problemas con sus inquilinos y otros muchos han elegido destinar su vivienda a piso turístico. Por este motivo, la tendencia legislativa del Gobierno, de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos va encaminada a disminuir el excesivo aumento de oferta de pisos turísticos y a intentar que aumente la oferta de alquileres en el mercado de la vivienda habitual. Este es uno de los pasos necesarios para conseguir mejorar el acceso a la vivienda cada vez más caro y más difícil.
Por eso, si aún estás pensando destinar tu vivienda a un piso turístico, debes valorar, al menos, las siguientes complicaciones que te vas a encontrar:
Cada vez es más difícil conseguir la licencia administrativa. No olvides que tienes que obtener la licencia correspondiente atendiendo a los requisitos específicos de tu Comunidad Autónoma y Ayuntamiento. En algunos ya existen restricciones, según las zonas, para otorgar nuevas licencias, con lo que, dependiendo de la ubicación de tu vivienda, puedes encontrarte con una clara imposibilidad de conseguirla.
No olvides la inscripción en el Registro Único de Alquiler Turístico. Entró en vigor el pasado 2 de enero pero será exigible a partir del 1 de julio de 2025. Si vas a destinar tu vivienda a piso turístico deberás justificar que esta cumple una serie de requisitos (que cuentas con licencia, certificado de habitabilidad, referencia catastral, debe indicar el número de personas que pueden hacer uso de la vivienda al mismo tiempo, etcétera) e inscribirla en este Registro. Una vez inscrita obtendrás un número que precisas para gestionar el alquiler turístico de tu inmueble. Además esta obligación también afecta a las plataformas en las que puedes anunciarlo. Van a comprobar que existe este número de registro y, por tanto, exigirte que tu vivienda se encuentre inscrita.
Vas a tener que convencer a tu comunidad de propietarios. Hasta ahora teníamos sentencias del Tribunal Supremo pero ya se ha concretado en una norma mucho más restrictiva. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que pretenda destinar su vivienda a un uso turístico debe solicitar la correspondiente autorización a la comunidad de propietarios. La junta puede acordarlo con el voto favorable de una mayoría de tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además la junta con la misma mayoría puede prohibir esta actividad de forma general.
Comprueba si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada. Aunque actualmente no hay muchas zonas tensionadas, poco a poco, estas se van a ir extendiendo. De hecho, nuestra Comunidad Autónoma ya ha anunciado la existencia de varias próximamente. Si tu vivienda se encuentra en una de estas zonas, hay que estar atento a la normativa que la regule porque puede afectarla e incluso puede llegar a prohibirse la concesión de nuevas licencias de pisos turísticos o su renovación.
Debes estar atento a los cambios previsibles en los impuestos. Actualmente la tributación de los pisos turísticos depende de los servicios que se presten y de a quién se arriende la vivienda. No obstante, es previsible que la idea de penalizar este tipo de arrendamientos avance y la futura normativa amenaza con incluirlos en todo caso en el régimen del IVA con las complicaciones de gestión fiscal y económicas que ello conlleva.
A todo lo anterior, debes anotar otra cuestión: ya no resulta tan rentable esto de los pisos turísticos. Hay ciudades en las que la oferta es muy alta y no siempre se pueden obtener ocupaciones mientras que hay que seguir haciendo frente a los gastos cada mes.
Hoy en día, la alternativa más valorable es dedicar tu vivienda a un alquiler habitual. Y son varias las razones por las que te recomendamos que elijas esta opción pero, especialmente, porque te produce estabilidad en tus ingresos evitando todas estas complicaciones jurídicas de los pisos turísticos. Eso sí, el paso imprescindible es que hagas bien las cosas, te asesores adecuadamente para redactar un buen contrato y elijas un buen inquilino pero, como la demanda es alta, tienes prácticamente asegurada esta posibilidad.
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