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Cinco claves para saber cómo funciona el alquiler en las zonas tensionadas

La problemática de la vivienda se ha convertido una de nuestras principales preocupaciones. Nos hemos acostumbrado a que cada día se cuele como un tema esencial en las noticias de periódicos, televisiones y radios. Y no es para menos porque el derecho a una vivienda digna precisamente afecta directamente a lo que su propio nombre indica: a nuestra dignidad como personas.

Estamos ante uno de los principales retos sociales, económicos y políticos. No es nada fácil aplicar soluciones precisamente porque para encontrarlas hay que hacer un análisis global y estratégico de la situación, valorando los derechos y los intereses de todas las partes en conflicto. Una visión parcial en la que tan solo se ponga el foco en las necesidades o querencias de un sector, olvida inevitablemente al otro y es cuando se generan los importantes desequilibrios que estamos sufriendo. Y esto que es aplicable a las operaciones de compraventa, lo es mucho más a las operaciones de alquiler.

Una política que proteja en exceso a los inquilinos y recorte los derechos de los propietarios que tienen viviendas para poner en alquiler tan solo conseguirá que estos no alquilen o dediquen sus inmuebles al sector turístico o al alquiler de temporada. Si, por el contrario, hacemos legalmente más atractivo el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, los propietarios se animarán a sacar sus inmuebles a este mercado, habrá más oferta y, en consecuencia, no sólo se atenderá a la demanda sino que los precios se regularán. Como en todos los mercados.

En España hay casi cuatro millones de viviendas vacías. No todas se encuentran donde se necesitan pero se calcula que un 10,5% se localizan en ciudades que tienen más de 250.000 habitantes. En estos casos, los propietarios no se animan a alquilar por un problema de seguridad jurídica. Problema para el que existen múltiples soluciones legales.

Por supuesto que también hay que proteger a los inquilinos con unos derechos que se recojan en contratos de arrendamiento donde exista un completo equilibrio entre ambas partes en derechos y obligaciones. No cabe mantener en una vivienda a un inquilino que no paga y no cabe que un propietario, aprovechando la necesidad del mercado, exija condiciones o precios que no se corresponden con lo que ofrece.

Y en este maremágnum comienzan a aplicarse medidas que vuelven a incidir en el control de precios y condiciones. Es el caso de las denominadas zonas tensionadas de creación estatal pero que exigen actuación de las Comunidades Autónomas para ponerlas en práctica, lo que vuelve a conllevar una guerra política que en nada favorece a solucionar el problema. Paralelamente a las zonas tensionadas se crea el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler. Y, con tanto lío y tan poca explicación, es normal que a todos los propietarios que ya están afectados o puedan verse afectados en un futuro por encontrarse su vivienda en una zona tensionada, cuando menos, se preocupen. Así que vamos a tratar de poner un poco de luz y explicar las cinco claves importantes que debes conocer si quieres saber algo más de las zonas tensionadas:

Se trata de una zona en la que se cumplen determinados requisitos que tienen que ver con el precio medio del alquiler y de las hipotecas en ese área. Ese precio refleja un desequilibrio entre la oferta y la demanda, de forma que esta sube de forma continuada elevando con ello los precios y complicando el acceso a la vivienda. En concreto, los requisitos para su declaración son estos:

A quien corresponde la declaración, tal y como hemos adelantado es a las Comunidades Autónomas, que son las que tienen competencia en materia de urbanismo

La declaración tiene una duración inicial de tres años pero puede prorrogarse anualmente si continúan las circunstancias de mercado que acabamos de describir.

Puedes consultarlo en la página del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En esta página existe publicada la relación de zonas tensionadas por Comunidades Autónomas.

Además de esta lista, puedes saber directamente si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada introduciendo los datos en el sistema. Con la dirección o el número de referencia catastral ya aparece la indicación concreta.

La declaración de zona tensionada abre la puerta a que se apliquen diversas medidas de carácter público y distintas limitaciones.

En lo que se refiere al alquiler, que la vivienda que se pretende alquilar se encuentre en una zona tensionada va a afectar principalmente al precio de alquiler que se va a poder fijar y a la subida anual de la renta, que también se encuentra limitada. También puede afectar a otros aspectos del contrato.

En lo que respecta al precio del alquiler, si haces un nuevo contrato de arrendamiento en una zona tensionada, no podrás poner al inquilino una renta más alta que la renta que has estado cobrando en el último contrato que hubieses tenido vigente en esa vivienda en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual a la renta a ese contrato anterior. Podrás seguir repercutiendo las cuotas o gastos que ya estuvieran en el contrato anterior, por ejemplo, el importe mensual de la comunidad de propietarios, si ya lo estaba abonando el inquilino anterior.

Esta es la regla general pero también debes considerar que este precio se puede incrementar en un máximo de un diez por ciento en determinados supuestos:

También es interesante tener en cuenta que existe un incentivo fiscal en el IRPF en las zonas tensionadas cuando rebajas la renta en más de un 5% en relación con la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización.

En el caso de grandes tenedores, la renta en cualquier caso no puede exceder del límite máximo del precio establecido en el sistema de índices de precios de referencia. Eres un gran tenedor si eres una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. No obstante, hay que analizar la normativa de cada zona tensionada porque esta definición puede cambiar.

También el sistema de índices se aplica si no has tenido en alquiler la vivienda durante los últimos cinco años y se encuentra en una zona tensionada pero en este caso hay que comprobar lo que dice específicamente la resolución que declara tu zona.

Es un sistema establecido por el Gobierno que nos sirve para conocer un rango de precios de alquiler como referencia en los nuevos contratos que realicemos. Puedes consultar el Índice de Referencia en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana introduciendo unos datos sencillos. Una vez establecido el rango de precios, puedes obtener un informe y descargarlo.

Solo funciona para viviendas situadas en edificios de tipología residencial, con más de cinco años de antigüedad y con una superficie construida entre 30 y 150 metros cuadrados.

Actualmente este rango de precios se establece como un valor de referencia. Es meramente orientativo, salvo en una circunstancia concreta, que es de obligada aplicación: si estás en una zona de mercado tensionada y no has tenido en alquiler la vivienda los últimos cinco años o eres un gran tenedor, debes fijar la renta dentro de este margen o rango de precios.

También puede llegar a ser interesante considerarlo si se vincula a la aplicación de medidas fiscales especialmente en el IRPF.

La conclusión es que aunque efectivamente la declaración de zona tensionada implica limitaciones al precio del alquiler, éstas no son tan graves ni insalvables si se analiza con detalle y de ninguna manera debería llevar a un propietario a tomar la decisión de no poner en alquiler una vivienda de su propiedad. Eso sí, para alquilar es fundamental que todos los pasos se vayan dando de forma correcta para conseguir, en la medida de lo posible, esa seguridad que todo arrendador desea y que con el método adecuado, lo sabemos por experiencia, se puede conseguir.

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